[Immobilier] Questions diverses

[fencig]

djoul dit:
Ou alors, pour contenter tout le monde, tu attends que les prix du marché ait atteint -30 où -40 %. Comme ça :
- L'acheteur est content, il a eu sa maison à un prix correct
- Le vendeur est content : il a vendu au prix du marché, et pas 10 % en dessous comme son voisin le loseur , qui à fait un rabais par rapport au prix du marché il y a 2 ans. Bon ok, il l'a vendu plus cher, mais EN DESSOUS DU PRIX de l'époque ! le loseur

-30 à -40% ???
Whaou...
Impressionnant.
J'etais loin de me douter que ce genre de choses etaient possibles.

[djoul]

En fait, c’est déjà arrivé dans la région parisienne entre 91 et 98 :

Et ça en prend le chemin sur toute la france : les prix ont tellement augmentés en 10 ans que les primo-accédants ne peuvent plus entrer sur le marché. Mais comme un graphique vaut mieux qu’un long discours, l’étude de l’économiste Jacques Friggit :

Un enfant de 3 ans pourrait dessiner les prochaines années de la courbe

[fencig]

C’est super interessant çà…

Moi qui croyais que ce genre de chute n’etait possible que si les taux de credits etaient élevés ( genre aux alentours des 10%) alors que les taux “faibles” actuels empechaient ce genre de chose.

Comme quoi j’y connais vraiment que dalle…

Ca veut dire que je n’ai plus qu’a mettre directo ma baraque en location, attendre la chute de 40% d’ici peu et payer ma prochaine baraque sans avoir vendu la premiere.

Cool

Merci Djoul.

[djoul]

Ou alors, tu vends maintenant en concédant un petit rabais, tu fais fructifier ton apport et tu rachètes dans quelques années

Bon, bien évidemment personne ne peut prédire l’évolution du marché, mais plusieurs indices laissent penser que la baisse sera importante. Après, l’immobilier est un paquebot, la baisse ne se fera pas en 3 mois comme elle peut le faire pour la bourse. Mais comme le dit l’adage : on ne rattrape pas un couteau qui tombe

[fencig]

djoul dit:Ou alors, tu vends maintenant en concédant un petit rabais, tu fais fructifier ton apport et tu rachètes dans quelques années

Bé justement, je fais fructifier en louant...

Ca me va bien ça...

Sur ce, dans mes souvenirs les prix entre 91 et 98 ne s'etaient effondrés que dans paris.

La chute moyenne sur l'ile de france et les grandes villes etait de l'ordre de 20% ( ce qui etait dejà exceptionnel).

Et encore moins dans le restant de la france.

Et tout cela etait en grande partie liée à des taux d'emprunt aux alentours des 10% ( ce qui bloquait l'acquisition des gens n'ayant pas de gros apports).

Comme quoi alzheimer me guette...

[krazey]

Y’a vraiment des gens qui pensent que l’immo est en ce moment dans un canal haussier ?


- explosion du chomage
- vanne du crédit coupé
- demande solvable séchée
- déflation à nos portes

Fencing, tu n’as pas répondu à la question Djoul (peut être était elle indiscrète ?). Combien as tu acheté ton bien immo, et en quelle année ?
Juste pour me rendre compte à quel point tu ne souhaites pas “brader”.

[manfred]

@ Fencig :
le “prix du marché”, ça ne veut (presque) rien dire :
si tu essaye de vendre “au prix du marché” mais que ça ne se vend pas, c’est que tu n’es pas au prix du marché
Pour faire simple, le prix du marché, c’est le prix où la vente a effectivement lieu.
L’immobilier n’est pas plus une valeur refuge que les autres investissements, il a ses périodes de hausse (on sort de 10 ans de hausse délirante) et ses périodes de baisses : on est entré dedans l’an dernier.

simplement, il y a plusieurs phases dans une baisse :
1- les acheteurs ne peuvent s’aligner sur les prétentions des vendeurs, ce qui entraine une chute du nombre de transactions réalisées. Ce point est flagrant sur le graphique de Friggit précédemment posté, le volume des transactions est en chute libre.
2- Les ventes forcées continuent à se faire, mais à un prix évidemment inférieur au prix admis comme étant “celui du marché”
3- délai d’environ 6 mois pour que les ventes du point 2 soient prises en compte et que l’on commence à parler de baisse dans les médias.
4- certains vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse, d’autres s’arc-boutent sur un niveau de prix en décalage par rapport au marché ou espèrent une remontée. Pendant ce temps, les acheteurs négocient sec et les prix continuent à baisser. La résistance des vendeurs “qui ne veulent pas brader” (une maison qu’ils ont souvent payé bien moins cher que leur prix de vente actuel, mais chuuut ! ) fait que la volumétrie des transactions reste faible. On est actuellement dans cette phase là.
5- phase d’acceptation : la baisse devient communément admise, les vendeurs qui le plus souvent sont également de futurs acheteurs se rendent compte qu’en vendant moins cher, ils peuvent quand même acheter, et finissent par ajuster leur prix. le volume de transaction augmente.
6- la demande (solvable) augmentant, les prix finissent par remonter. Moralité : l’immobilier est un marché cyclique, la remontée aura lieu, mais ça peut aussi bien être dans 3 ans que dans 10. M’est avis qu’on est pas prêt de revoir les prix d’il y a un an ou deux.

mon conseil à 2 balles (je n’ai pas de boule de cristal, disons que mon conseil n’est valable que si la chute de l’immo se poursuit à son rythme actuel pendant encore quelques années) :
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l’argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t’évites les galères et dangers d’être bailleur.
- reste en location et attends quelques années que le niveau de prix redevienne raisonnable, et achète.

la solution location reste envisageable, disons qu’elle n’a d’intérêt que si le marché se stabilise à son niveau actuel (ce dont je doute).

[fencig]

Krazey dit:Y'a vraiment des gens qui pensent que l'immo est en ce moment dans un canal haussier ?

??? J'ai pas lu çà....
Va falloir que je reparte au debut du topic...

Krazey dit:
Fencing, tu n'as pas répondu à la question Djoul (peut être était elle indiscrète ?). Combien as tu acheté ton bien immo, et en quelle année ?
Juste pour me rendre compte à quel point tu ne souhaites pas "brader".

Elle n'etait pas forcement indiscrete mais je ne souhaite pas y repondre.

Et la notion de "brader" est surement propre à chacun.

Personnellement, même en prenant le prix le plus bas qui m'ai été donné par les "gens du metier" ( remarques je me moque mais mine de rien entre l'estimation la plus haute et la plus basse il n'y a que 20000€ d'ecart. Je les trouves plutot coherents entre eux sur le coup) je recupere mon investissement.

Comme je le disais c'est un choix personnel.

Soit je vends en recuperant ma mise, soit je loue.

Je ne crois pas avoir affirmé que c'est l'attitude qu'auraient tous les vendeurs.

Certains voudront une plus value ( et la realiseront peut etre même en baissant de 20%) d'autres voudront recuperer leurs billes et d'autres vendront à perte.

J'ai juste exposé ma position, et, apres en avoir discuté avec des agences, j'ai la sensation ( subjectif là aussi, hein...) que je ne suis pas le seul dans ce cas.

Mais je me rends bien compte que chaque cas est particulier.

Et je me suis permis, peut etre à tort, de conseiller à l'auteur du topic de verifier le prix du bien par rapport au "marché" et eventuellement, s'il accepte d'en parler, la situation du propriétaire vis à vis de ce bien.

A mon sens cela devrait lui permettre de savoir s'il y a une marge pour la negociation ou pas.

Parce que le classique " le marché s'effondre, tout se negocie à au moins -10/-20" voir plus selon les interlocuteurs ( tous devenus specialistes de l'immo au moment ou ils ouvraient la bouche) me semble le meilleur moyen de rater toute transaction.

Maintenant, je pense qu'il est surement preneur de conseils de personnes bien plus averties que moi ( et moi aussi d'ailleurs).

Si quelqu'un peut confirmer un effondrement de 30 à 40% des prix de l'immo moi je dis banco

Comme je le disais ca me permettra de garder ma premiere baraque tout en en achetant une nouvelle.

[manfred]

Fencig dit:
Si quelqu'un peut confirmer un effondrement de 30 à 40% des prix de l'immo moi je dis banco
Comme je le disais ca me permettra de garder ma premiere baraque tout en en achetant une nouvelle.

personne ne peut le confirmer, disons que vu la conjoncture et le niveau de prix d'où on part, c'est une possibilité parmi d'autres, mais elle n'est pas farfelue.

si l'immo baisse de 30-40%, il est beaucoup plus rentable de vendre maintenant que de mettre en location : ta maison perdra 30-40% de sa valeur, le fait que tu puisses en racheter une autre ne change rien au fait que tu aurais en louant gagné moins d'argent qu'en vendant.
démonstration simplifiée et chiffrée pour une maison qui se vendrait aujourd'hui 100000 euros :

hypothèse d'une chute de l'immo de 30% sur 5 ans par rapport à aujourd'hui.
si tu loues :
revenu de location NET (c'est à dire en enlevant toutes les charges et impôts à la charge du proprio) : 4000 euros/an en se basant sur une rentabilité nette de 4%

tu as gagné 4000*5 = 20000 euros. ta maison ne vaut plus que 70000 euros -> perte de 10000 euros de patrimoine soit 10% de ce que tu avais.

si tu vends à 100000 euros et que tu places ensuite à 3% net (on peut trouver mieux, mais bon...)
revenu au bout de 5 ans = 100000 x (1 + 0,03) puissance 5
soit 115927 €

bilan : 15,927 % de gain contre -10%.

maintenant, rien ne dit que ça baissera de 30% sur 5 ans, on est vraiment dans le domaine de l'hypothèse, mais même en cas de baisse modérée, il est probable que la revente soit la meilleure solution.
quand à une reprise de la hausse... je n'y crois pas du tout du tout

[manfred]

Fencig dit:
Soit je vends en recuperant ma mise, soit je loue.
Je ne crois pas avoir affirmé que c'est l'attitude qu'auraient tous les vendeurs.
Certains voudront une plus value ( et la realiseront peut etre même en baissant de 20%) d'autres voudront recuperer leurs billes et d'autres vendront à perte.

récupérer ta mise, c'est en soi déjà assez flou comme concept.

beaucoup de propriétaires (je précise que je ne parle pas de toi, ne connaissant pas les détails de ton histoire) estiment que "récupérer leur mise" c'est vendre en récupérant non seulement le prix de la maison + les frais de notaire + les éventuels travaux.
En somme ils estiment qu'ils sont censés avoir été logés gratuitement pendant X années et que c'est au futur acquéreur de financer cet état de fait.
Cette attitude a entre autres conduit à la formation d'une bulle immobilière, en rinçant les primo-accédants, au final une fois que ceux ci ont déserté le marché, ce dernier ne peux que chuter pour se remettre en adéquation à leurs possibilités (à bien des égards, la bulle immobilière est une chaine de Ponzi)

[fencig]

Manfred dit:
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l'argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t'évites les galères et dangers d'être bailleur.

Euh ??? C'est quoi un placement sur qui ramene plus de 4% net?
Je suis preneur de tout conseil éclairé.

[manfred]

Fencig dit:

Manfred dit:
- vends maintenant quitte à faire -10% et place l'argent dans un placement sur, vu le taux de rentabilité actuel de la location (entre 3 et 4 %, mais il peut évidemment y avoir de grosses disparités) tu ne perds pas de revenu et tu t'évites les galères et dangers d'être bailleur.

Euh ??? C'est quoi un placement sur qui ramene plus de 4% net?
Je suis preneur de tout conseil éclairé.

la réponse est dans un message précédent
exemple pour l'année 1 : si ta rentabilité est de 4% mais que ta maison perds 10% de sa valeur, tu auras fait -6%
sur un placement sûr (l'immobilier n'est pas un placement sûr, c'est un mythe populaire), tu auras fait +3%.

[fencig]

Manfred dit:
la réponse est dans un message précédent
exemple pour l'année 1 : si ta rentabilité est de 4% mais que ta maison perds 10% de sa valeur, tu auras fait -6%
sur un placement sûr (l'immobilier n'est pas un placement sûr, c'est un mythe populaire), tu auras fait +3%.

Euh ?

1) Tu parlais de pouvoir trouver sans pb des placements surs ramenant plus de 4% net ( ou alors je n'ai pas compris ton premier message) et j'aimerais bien savoir quel est ce type de placement.

2) Ton scenar ne tient que si l'on revend la maison alors que le marché a perdu 30% et n'est pas remonté, non ?
Moi je veux bien, mais jusqu'a aujourd'hui on a toujours vu l'immo remonter au dessus de son plafond precedent ( en general sous 10 ans).
Donc pourquoi revendre lorsqu'on est au plus bas ?
A moins que tu ne penses que l'immo sortira de son comportement cyclique et ne remontera plus ensuite ???

[djoul]

Fencig dit:1) Tu parlais de pouvoir trouver sans pb des placements surs ramenant plus de 4% net ( ou alors je n'ai pas compris ton premier message) et j'aimerais bien savoir quel est ce type de placement.

Les 4 %, il parlait de la rentabilité locative. Pour un placement, il a pris 3 %

[fencig]

Pour en revenir à ta problematique Soze ( parce que je ne voudrais pas te squatter son topic) as tu regardé l’évolution des prix de l’immo sur ces deux dernieres années dans la region ou tu veux acheter ?

Quel est le prix moyen affiché ( on va pas dire vendu c’est pas forcemment facile à connaitre, encore que… Chez les notaires) de ce que tu cherches ?

Quel etait il l’année derniere ?

Il y en a t’il plein les vitrines d’agence ?

Comment est placé ce que tu a vu ( et qui t’interesse) par rapport au reste ?

Avec tout cela cela devrait te donner des billes pour te faire ton idée.

Perso, je veux bien croire à une chute suivie dans les grandes villes pouvant atteindre les 30% déjà connus mais je ne crois pas un instant que cette baisse soit homogene sur le territoire et sur tous les types de biens.

Donc, si tu as les billes et que le prix te semble correct, vas y.

Essaye eventuellement de negocier un poil si tu penses que c’est faisable, mais vas y.

Au moins, ce sera à toi, tu ne passeras pas 4,5,6 ans de plus en location à payer la maison d’un autre, et même si l’immo continu à baisser tu n’as aucune garantie sur l’evolution des taux d’interet dans 5 ans…

Je ne suis pas sur que payer une maison, allez soyons fou, 30% moins cher dans 5 ans avec un credit 50% plus cher ( disons un taux passant vers les 7,5) soit forcement rentable…

Surtout si, en attendant cette baisse, tu as payé tous les mois des loyers…

[manfred]

Fencig dit:
Ton scenar ne tient que si l'on revend la maison alors que le marché a perdu 30% et n'est pas remonté, non ?
Moi je veux bien, mais jusqu'a aujourd'hui on a toujours vu l'immo remonter au dessus de son plafond precedent ( en general sous 10 ans).
Donc pourquoi revendre lorsqu'on est au plus bas ?
A moins que tu ne penses que l'immo sortira de son comportement cyclique et ne remontera plus ensuite ???

tu te demandes ce qu'il est préférable de faire en prévision d'un instant "t" où l'immo aurait perdu 30%. Je te réponds que la location n'est pas la bonne solution et qu'il faut vendre.

Je ne crois pas t'avoir suggéré de vendre au moment où les prix seront les plus bas, ce serait un conseil stupide. Je ne crois pas avoir suggéré non plus que les prix ne remonteront pas à terme. Mais comme disait je ne sais plus qui (Keynes ?), à long terme, on est tous morts.

Le secret de la réussite (et c'est plus facile à dire qu'à faire) est d'acheter au plus bas et de revendre au plus haut.

Dans la mesure où il est désormais couremment admis que les prix vont baisser, ma suggestion est de vendre maintenant pour racheter plus tard, quand les prix auront baissé.

si je reprends mon exemple précédent à horizon de 5 ans mais que j'ajoute comme hypothese que l'immobilier va prendre 50% les 5 années d'après, ça donne ça :
tu mets ta maison en location.

au bout de 5 ans, ta maison vaut 70000 € et tu as gagné 20000 €

l'immobilier augmente de 50% en 5 ans. ta maison vaut désormais 70000x1,5 = 105000 € et tu as engrangé 20000 € de plus en loyer. bilan : ton patrimoine est de 145000 €

revenons au cas où tu as vendu aujourd'hui à 100000 €

au bout de 5 ans tu as 115927 euros de capital.
tu décides alors d'acheter une maison pour ce montant.
5 ans après, ta maison vaut 173890 €.

cas 1 : 145000 € de patrimoine.
cas 2 : 173890 € de patrimoine.

bon ce sont des modèles très simplifiés mais qui je l'espere aident à comprendre un peu la logique du truc...

[krazey]

Fencig dit:
Moi je veux bien, mais jusqu'a aujourd'hui on a toujours vu l'immo remonter au dessus de son plafond precedent ( en general sous 10 ans).

Ca, c'est intégralement faux en valeur déflaté (variation hors inflation).
Le pic de 1944 a été dépassé en 1967, celui de 1967 en 1991.
Celui qui a acheté un 1997 a gagné... Celui qui a acheté un 2007 s'est fait tondre.

Fencig dit:Donc pourquoi revendre lorsqu'on est au plus bas ?

Le marché est toujours alimenté par ceux qui sont obligés de vendre, et il y en a toujours : divorce, succession etc...
La question n'est pas de savoir si on doit revendre quand c'est bas ? Mais plutôt de savoir si on doit acheter quand c'est haut (et que ça chute).

Fencig dit:A moins que tu ne penses que l'immo sortira de son comportement cyclique et ne remontera plus ensuite ???

Ca, si on était sur qu'investir dans la pierre était un placement gagnant à 100% : on le saurait !
Sans rire, croire qu'il existe un placement miracle et sans risque ; permettant à coup sur sur un longue période de faire une PV et qui propose un rendement décent... c'est...

Si tu lis les démographes et pas la FNAIM. Alors oui, il y a une chance que l'immo après sa chute reste longtemps... Longtemps dans le coma.

[fencig]

Manfred dit:[
bon ce sont des modèles très simplifiés mais qui je l'espere aident à comprendre un peu la logique du truc...

Oui ca m'aide bien, merci.

[djoul]

Fencig dit:Au moins, ce sera à toi, tu ne passeras pas 4,5,6 ans de plus en location à payer la maison d'un autre, et même si l'immo continu à baisser tu n'as aucune garantie sur l'evolution des taux d'interet dans 5 ans...
Je ne suis pas sur que payer une maison, allez soyons fou, 30% moins cher dans 5 ans avec un credit 50% plus cher ( disons un taux passant vers les 7,5) soit forcement rentable...

Bon alors...cas concret, un bien à 200 000 au plus haut, 50 000 € d'apport personnel : sur 20 ans à 4 %, on est a une mensualité de 1082 €.

Supposons qu'un tel bien se loue 800-850 €, tu mets à peu près 250 € de coté par mois en différence. 5 ans après, le bien est à 140 000 €, le taux à 7,5 %, et tu as 50 000 € + 250 €/mois * 60 mois= 65 000 € d'apport. Avec une mensualité à 1090 €, il te faut 10 ans pour acquérir ton bien.

Résultat : tu as soldé ton crédit 5 ans avant...

Et un taux, ça se renégocie. Pas le prix d'achat...

[renaudd (MrDindon)]

Moi non plus je ne tablerais pas sur une baisse des prix mais sur une hausse. La question n’a jamais été de savoir si les ménages savent se payer une maison en fonction de leur salaire.

En Belgique nous sommes des privilégiés car nous sommes souvent propriétaire de nos maisons mais ce n’est pas la norme dans le reste de l’Europe.

Depuis des années de grands groupes bancaires investissent dans l’immobilier bruxellois ce qui a provoqué ces hausses délirantes qu’on connaît depuis 10 ans (+150% en 10 ans à Bruxelles et dans le Brabant). Ces jeux immobilier des banques ne va pas cesser, au contraire, vu le danger des produits boursiers les plus rentables. Que l’habitant du cru ne sache plus rien se payer n’entre pas dans la liste de leurs préoccupations.

Maintenant une région n’est pas l’autre et ce qui se passe en France peut varier fortement de ce qui se passe en Belgique (entre autre sur la déductibilité des emprunts sur sa feuille d’impôt, revue à la baisse de moitier grâce à Didier Reynders)