Le truc c’est surtout que si tu achètes pour y habiter, comme c’est souvent le cas 
, tu t’en moques un peu que ça monte ou descente. Tu seras dedans et les murs ne seront pas plus petits ou plus pourris si les prix baissent… Au pire tu te diras juste que c’est dommage si tu avais attendu 2 ans (et encore c’est donc du conditionnel) tu aurais pu payer moins. Ce ne serait donc pas de l’argent perdu mais plutôt pas “économisé”. Bref des considérations pas essentielles quand on est bien chez soi.
La question du marché c’est surtout si tu achètes du provisoire, “ça maintenant pour avoir mieux plus tard”, qu’il faut faire un peu plus attention.
Nous typequement on a acheté ya 3 ans un appart et l’extension de la famille oblige nous avons été obligé d’acheter une maison (en super mauvais état) alors que l’appart est tout juste fini après plein de travaux dedans.
Economiquement parlant c’est assez mauvais vu le fric et le tps investis et surtout vu que le marché dans notre quartier est complètement bloqué. Il y a un an les apparts partaient en 1 mois là nous sommes parti pour du 6 mois voire plus et certainement pas au même prix.
Encore une fois le marché est a surveiller uniquement si tu comptes bouger dans les 5 ans. Si tu es parti sur 10-20 ans il aura le tps de monter, descendre, monter…et sur le long terme l’immobilier n’est jamais vraiment descendu.
Exactement. Pas mal d’amis me font un peu peur parce qu’ils veulent acheter un F2 de 40 m² parce que “un loyer c’est de l’argent perdu”. Sauf que si tu dois déménager dans les 5 années à venir pas sur du tout que tu ne perdes pas du fric dans l’histoire. Par contre, acheter une habitation alors qu’on a une situation personnelle et professionnelle “stable”, c’est pas forcément un mauvais calcul.
djbi dit:Le truc c'est surtout que si tu achètes pour y habiter, comme c'est souvent le cas
oui et non.
en fait, je crois que s'intéresser au marché, c'est bien mais pas primordial.
l'évolution des taux bancaires, ça peut peser lourd dans un budget, si on a emprunté à taux variable.
par contre, c'est sûrement plus important de considérer l'évolution des environs immédiats du bien acheté, en terme d'équipements, de projets de voiries etc...
un bien peut perdre 50% de sa valeur parce qu'une voie rapide est en projet à 100 m.
à l'inverse l'évolution du plan d'occupation des sols peut booster les prix à la hausse. donc si le quartier est une cible, attendre pour s'y installer, c'est la certitude de le faire au prix fort.
dans un cas comme dans l'autre, il ne faut pas hésiter avant de signer quoique ce soit et en cas de doute, même léger, à consulter les documents d'urbanisme en Mairie ou à interroger le voisinnage.
ça évite bien des déconvenues.
même si on achète un bien immobilier sur le long terme, aujourd'hui je crois qu'il est difficile de parier sur la localisation géographique de son emploi à 10 ans.
dans ce cas, revendre à perte, c'est quand même un sérieux handicap financier.
pareil sur l'évolution d'un couple : revendre sous la contrainte d'une séparation, c'est bien assez pénalisant, pas la peine de subir, en plus, les conséquences de l'évolution négative des alentours.
bref, ne pas hésiter à être curieux
djbi dit:
Encore une fois le marché est a surveiller uniquement si tu comptes bouger dans les 5 ans. Si tu es parti sur 10-20 ans il aura le tps de monter, descendre, monter....et sur le long terme l'immobilier n'est jamais vraiment descendu.
effectivement si tu comptes acheter le 16 fevrier 2008 en sachant que tu as une opportunité de travail le 02 juin 2008 à 800 kms de là , evites
n'oublis pas egalement , qu'une grave maladie est vite decelée, un accident de la circulation peut survenir la tout de suite, la troisieme guerre mondiale egalement on ne sait jamais , un accident majeur d'une centrale nucleaire , et si des extras terrestres types "aliens" arrivent pour nous pondrent des oeufs dans le corps ,je te dis pas le marché de l'immobilier y va en prendre un coup
djoul dit:Exactement. Pas mal d'amis me font un peu peur parce qu'ils veulent acheter un F2 de 40 m² parce que "un loyer c'est de l'argent perdu". Sauf que si tu dois déménager dans les 5 années à venir pas sur du tout que tu ne perdes pas du fric dans l'histoire. Par contre, acheter une habitation alors qu'on a une situation personnelle et professionnelle "stable", c'est pas forcément un mauvais calcul.
avec le recul, on s'est aperçu que les copains qui avaient acheté un appartement modeste sur Lyon, en s'endettant modérément, avaient pu par la suite faire progresser leur habitat : le bien vendu, déduction faite des sommes restant dues sur leur prêt, servant à financer une partie de l'achat du bien suivant et ainsi de suite.
en couple à 23/25 ans, quand ils ont acheté leur premier appartement, ils ont eu ensuite, un puis deux enfants.
rien que cette évolution naturelle a induit des changements d'habitat.
acheter petit, modeste mais "bien placé", c'est à dire avec un potentiel d'évolution positive, c'est aussi un moyen de se constituer une épargne stable.
et tes amis de ce point de vue n'ont pas tort.
nous, on n'avait pas suivi cette progression : si on n'avait pas bénéficié d'une évolution professionnelle exponentielle et de l'apport d'un héritage, on n'aurait jamais pu investir aujourd'hui dans une maison qui puisse héberger confortablement 6 personnes. (les enfants sont aujourd'hui des préadultes)
Oui, en s’endettant modérément ça peut être un bon calcul. Mais acheter maintenant, au prix du marché actuel, un appartement que l’on risque de quitter dans un futur proche, c’est à mon avis beaucoup plus risqué. On ne peut pas (enfin de ce que je vois autour de moi), en ce moment, acheter un appartement, même modeste, sans s’endetter exagérement. Et là, si on est obligé de revendre assez vite, ça peut être vraiment couteux.
RenaudD dit:Petite remarque qui a sont importance : depuis une dizaine d'années les bien immobiliers en à Bruxelles et je pense à Paris sont acquis par des sociétés extra-territoriales comme la Banque d'Irlande par exemple.
ça s'appelle une bulle spéculative, et les bulles finissent toujours par se dégonfler.
RenaudD dit:
Ces spéculations immobilières sont faites pour durer et c'est là une manière qu'on ces sociétés de placer de l'argent sûr (revenu mensuel des loyers garanti, hausse de la valeur des biens immobiliers), donc croire que les prix vont diminuer est un peu utopique. Que la croissance baisse ok mais que les prix baissent, non.
depuis quand un loyer est un placement garanti ?
un placement obligataire, c'est un placement garanti, un loyer c'est archi aléatoire, surtout en France !!! de plus le rendement des loyers est minable au vu du prix atteint par l'immobilier. Autrement dit, l'habile spéculateur ne s'intéresse pas à un placement qui lui rapporte 3% par an, et il revend.La hausse des biens immobiliers est une réalité depuis 10 ans, avant, la réalité, c'était une très forte baisse. Croire que l'immobilier "ça ne peut que monter" révèle d'une certaine méconnaissance économique. A un moment donné, les prix baissent tout simplement parce qu'il n'y a plus de demande SOLVABLE.
RenaudD dit:
J'ai déjà entendu ces conseil d'attendre pour acheter et effectivement j'ai tendance à constater que les prix de l'immobilier et les taux d'intérets augmentent beaucoup plus vite que les salaires, donc ...
"les performances passées ne préjugent pas des performances futures", c'est ce qu'indiquent toutes les banques quand elles vous font souscrire des placements non-garantis (actions par exemple). entre 1991 et 1997, les prix des taux ET de l'immobilier ont baissé.
Enfin, le mieux afin de ne pas parler dans le vide reste quand même de se renseigner un minimum sur le sujet, en ne confondant pas l'évolution des prix de présentation et celle des prix réels, en tatant un peu le terrain, en regardant ce qui se passe dans les autres pays (USA, Espagne, UK : effondrement des prix, ruine des promoteurs et de certaines banques...), en regardant les prix de l'immobilier dans un pays voisin (Allemagne, on s'y loge pour 2 fois moins cher qu'en France au minimum)...
Il y a des tas de signes qui montrent que l'immo baisse ou va baisser : effondrement du nombre de transaction, baisse des prix (si si, c'est officiel depuis un petit moment), les banques qui restreignent l'accès au crédit, taux d'interets en hausse etc.
Enfin de toute manière, il suffit de voir qu'en euros constants, l'immobilier a doublé en 10 ans en France, et ce sans qu'il y ait de raisons profondes à cette augmentation, pour affirmer qu'il s'agit d'une BULLE spéculative (nourrie par les particuliers).
pour finir, voici une petite histoire, véridique :
Un jeune couple plein d'avenir, tel qu'on imagine les battants des années 80, s'installe définitivement ensemble. Après deux ans de vie commune en location, ils se marient et décident d'acheter un appartement, dans le but de fonder un foyer dans leur cocon familial. Lui, expert-comptable, et elle assistante juridique, gagnent ensembles très bien leur vie. Leurs potentiels d'évolution de carrière étant par ailleurs élevés, Ils n'ont absolument aucune difficulté pour obtenir un prêt, d'autant plus qu'ils présentent un apport de 40%.
Ils choisissent un appartement de 63m² à Levallois-Perret, au prix de 4 260€ le m², le coût total s’élevant à 268k€, hors frais de notaire et 287k€ avec ces frais. Comme ils ont 40% d'apport, ils n'empruntent que 167k€ sur 17 ans. Cette durée à l'époque était considérée comme extrêmement longue. Leur mensualité est de 1600€/mois tout en gagnant ensemble 5800€. Nous somme en 1990, et tout va bien dans le meilleur des mondes.
Le temps passe, les prix immobilier baissent, et la famille s'agrandit; le premier enfant tant désiré arrive. Puis un second (un peu par accident d'ailleurs, mais bon).
En 1993, patatras: avec la récession, monsieur, comme beaucoup d'autres perd son job, et ils n'ont plus que 2000€ pour vivre (en réalité, ils n'ont que 400€ après déduction du crédit). N'arrivant pas à trouver de travail, leur situation financière se dégrade. Grâce à la baisse des taux, et un rachat de crédit, leur situation s’améliore mais elle reste critique ; ils sont encore à 120%.
Elle se dégrade à un tel point qu'ils sont obligés de vendre cet appartement pour éviter la saisie, voir la prison!
ils ont vendu en juin '94 pour 125k€, à une époque où ils devaient encore 147k€ à leur banque. Cela veut dire que non seulement dans cette histoire, ils ont perdu les 40% d’apport, mais ils ont dû sortir 22 000€ de plus pour se débarrasser de ce crédit !
Mais le plus drôle, c’est qu’ils ont eu raison de vendre à perte! Si ils avaient attendu trois ans, ils n’auraient obtenus que 100k€, et leur dette restante aurait été de 26 000€ (et cela sans compter les trois années de privations)
enfin une image valant mieux qu'un long discours :
bon c'est embetant je ne sais pas agrandir l'image
elle est visible en grand format ici : http://img212.imageshack.us/img212/8702/griggit0707wx9.jpg
Manfred dit: pour finir, voici une petite histoire, véridique :
située en RP, tout de m^me.
je ne crois pas qu'on puisse appliquer à son cas individuel, une appréciation globale sans examiner précisément la situation du marché local avant d'en tirer des enseignements .
il y a des conditions locales qui peuvent être très spéculatives, comme en RP ou en région Grenobloise, par exemple, lorsque les demandes de logement sont très fortes.
les tendances globales de marché ont une prise bien supérieure à d'autres localisation où la tension entre offre et demande serait moins forte.
Kouynemum dit:Manfred dit: pour finir, voici une petite histoire, véridique :
située en RP, tout de m^me.
je ne crois pas qu'on puisse appliquer à son cas individuel, une appréciation globale sans examiner précisément la situation du marché local avant d'en tirer des enseignements .
il y a des conditions locales qui peuvent être très spéculatives, comme en RP ou en région Grenobloise, par exemple, lorsque les demandes de logement sont très fortes.
les tendances globales de marché ont une prise bien supérieure à d'autres localisation où la tension entre offre et demande serait moins forte.
ce n'est pas un cas individuel à proprement parler, c'est juste une démonstration par l'exemple de l'effet d'une baisse immobilière sur un ménage qui est obligé de revendre son bien alors que les prix ont baissé.
regarde le schéma que j'ai posté, et regarde les courbes.
la leçon est que :
1- l'immobilier a baissé par le passé et il baissera à l'avenir. La croissance des prix vers l'infini, ça n'existe pas en économie.
2- acheter en haut de cycle peut avoir des conséquences économiquement désastrueuses.
3- suite du "2" -> la location est économiquement plus intéressante que l'achat lorsque les prix de l'immo sont élevés. (ce à quoi on me répondra probablement le poncif habituel : "louer c'est jeter l'argent par les fênetres")
Manfred dit:ce n'est pas un cas individuel à proprement parler, c'est juste une démonstration par l'exemple de l'effet d'une baisse immobilière sur un ménage qui est obligé de revendre son bien alors que les prix ont baissé.
tu me lis trop vite. je ne remets pas en cause ton analyse.
je dis juste qu'une prise en compte du marché local est indispensable quand il s'agit de concrétiser une volonté de transaction immobilière et que d'une ville à l'autre, d'un quartier à l'autre, cette prise en compte complète, affine ou même invalide l'analyse globale.
maintenant que les conséquences d'un investissement immobilier puissent se révéler catastrophiques quand les circonstances qui ont prévalues à sa réalisation se retournent, c'est, hélas, une évidence qui doit rendre curieux de tout élément d'information pratique : retournement de conjoncture personnelle, professionnelle ou économique.
pas besoin de guerre thermonucléaire pour se retrouver dans l'obligation de revendre plus vite qu'on ne l'avait prévu au départ.
Kouynemum dit:je dis juste qu'une prise en compte du marché local est indispensable quand il s'agit de concrétiser une volonté de transaction immobilière et que d'une ville à l'autre, d'un quartier à l'autre, cette prise en compte complète, affine ou même invalide l'analyse globale.
Il est tout de même difficile de s'affranchir de certaines contraintes d'ordre macro-économiques, même au niveau local. Cependant, il est évident que sur le million de logements en vente en France (il y a pénurie nous dit on ?), tous ne verront pas leur valeur s'effondrer dans les mêmes proportions au cours des prochaines années. certains coins baisseront sans doutes moins vite que d'autre en raison, effectivement, des spécificités locales. Je pense que le plus gros krach se fera dans certains coins de province ayant fait l'objet d'une grosse spéculation (les endroits ou on a bati beaucoup de De Robien en particulier), l'île de France baissera sans doute moins.
Globalement les plus grosses baisses se feront sur les biens de qualité médiocre, dont les prix s'étaient ces dernières années alignés (à la hausse) sur les biens de meilleure qualité.
Maintenant, sur le fait qu'on doive attentivement étudier le tissu local de l'endroit où l'on compte acheter, c'est évidemment la moindre des choses, il faudrait être totalement stupide pour ne pas s'y intéresser.
quelques pieges a eviter pour un investissement dans l’immobilier
zones inondables
zones à proximité d’une centrale nucleaire
proximité d’un aeroport
quartiers chauds
maisons hantées