Bonjour,
petite question pour des agents immobiliers? (s’il y en a)
J’ai une maison de 2007 → prix construction = 300.000€, remboursement 1.400€/mois pdt 20 ans (encore 17 ans en gros). Il reste 200.000€ à rembourser sur emprunt (le rachat me couterait à la très grosse louche 202.500€.
Je viens d’acheter une maison avec ma copine, et je me retrouve donc avec ma maison “en trop”. J’ai eu une agence qui fait location/vente de maisons.
à la location, je peux en demander d’après eux 750€/mois (et il garde 10% par mois pour s’occuper de tout, ils font le contact entre locataire et moi si besoin). A la vente, le gars dit qu’il peut en demander 245.000€…
bon, j’étais sur mon cul, car car fait 55.000€ de perdus en très peu de temps.
Ma question : que vaut-il mieux faire, louer en sachant que ca ne me paie que la moitié de mon emprunt? ou vendre “à perte” et ré-investir ds autre chose genre épargne.
Je ne sais pas si vous arriver à comprendre mon “dilemne” :-/
merci en tout cas pour les futures réponses…
françois
J’ai travaillé pendant plusieurs années chez un notaire et je connais donc bien le domaine de l’immobilier.
Si tu n’as pas un besoin impératif de revendre immédiatement ta première acquisition et que la banque t’accorde un emprunt à taux correct pour la nouvelle acquisition sans te demander de réduire tes dettes, ne revends surtout pas ta maison de 2007. L’immobilier, malgré la baisse qu’il y a eu (mais pas constatée partout) entre 2008-2009, reste une valeur sûre. En tout cas, la moins-value me paraît suspecte. Soit l’agent immobilier qui t’a annoncé ce prix a un client potentiel ou un proche dans la manche qu’il souhaiterait caser au plus vite à un prix avantageux, soit il souhaite se faire une marge qui me paraît injustifiée.
Il n’est pas normal que le prix proposé soit inférieur à celui du prix de construction, à moins que l’ensemble de la zone dans laquelle se situe cet immeuble ait été dévaluée, ce qui m’étonnerait. Revendre au même prix (+ 5% au moins, puisqu’il s’agit au moins d’amortir les intérêts que tu as dû payer depuis 2007), peut-être, mais pas à un prix inférieur.
En plus, je ne sais pas comment cela fonctionne en France, mais en Suisse nous avons un impôt sur le gain immobilier, qui est particulièrement élevé si le gain intervient peu d’années après l’achat, ceci afin d’éviter la spéculation immobilière. Bien sûr, en cas de revente à perte, cet impôt n’est pas dû, mais il faut y réfléchir.
La location, pour autant qu’elle soit assez facile à mettre en oeuvre dans ta région (demande suffisante), est la meilleure solution en attendant que le marché de la vente reparte à la hausse. Cela te permet d’assurer une rentrée d’argent tout en gardant la valeur de ton bien. Evidemment, il ne faut pas oublier qu’un bien loué doit être entretenu et qu’il faudra peut-être quelques petits travaux de rénovation une fois que tu décideras de remettre l’objet en vente.
ah, voilà exactement le genre de réponse que j’attendais, bien structuré 
pour l’autre emprunt, c’est déjà fait, donc pas de souci de ce côté-là…
donc après t’avoir lu, je me dis que oui, je devrais louer en attendant que l’immobilier reprenne, et p-e vendre alors à ce moment-là…
merci bcp déjà pour ta réponse Si d’autres avis passent par là… je suis preneur.
françois
Concernant la moins value:
Ton agent immo estime que le prix à la baisse est justifié. Il est toujours préférable de vendre “à perte” que d’avoir un prix élevé et pas une visite.
Concernant la location:
Attention au fait que si la maison n’est pas louée, tu supportes les deux crédits… assise financière nécessaire pour ne pas sombrer.
Question bête:
pourquoi tu en achètes une seconde, vis dans la première.
Après, effectivement le placement dans la pierre est fiable à long terme.
La seule question est simple: as tu l’aisance financière suffisante pour assurer le double remboursement.
Je suis le marché immobilier de près depuis 2 ans (je viens d’acheter) et 55000 euros de différence, c’est plus que suspect. Il s’agit soit d’une mauvaise estimation, soit d’un prix d’achat vraiment élevé.
Sinon, je pense qu’il faut demander un 2è avis, puis un 3è.
Du point de vue purement comptable, si tu vends, tu te retrouves avec 45 000 €, et tu peux rajouter 1400-675= 725 € par mois de coté en différence. Je t’ai fais un petit échéancier avec un placement à 2,5 % :
Année → Capital
2010 → 45000
2011-> 54825
2012-> 64895,625
2013-> 75218,01563
2014-> 85798,46602
2015-> 96643,42767
2016-> 107759,5134
2017-> 119153,5012
2018-> 130832,3387
2019-> 142803,1472
2020-> 155073,2259
2021-> 167650,0565
2022-> 180541,3079
2023-> 193754,8406
2024-> 207298,7116
2025-> 221181,1794
2026-> 235410,7089
2027-> 249995,9766
D’un autre coté, la rentabilité locative de ton bien sera de 675 € * 12 mois / 245 000 €, un peu plus de 3,3 %. Attention, je ne tiens pas compte des différentes charges (taxe foncière, frais, vacance locative…). Si on tiens compte de ces facteurs, il faudrait probablement calculer sur 10 mois, ça te fait une rentabilité de 2,75 %, et du coup on est pas très lojn d’un placement à 2,5 %…
La différence va se jouer sur la plus-value (ou moins value) que ton bien va prendre. Contrairement à lABCdaire, je suis pas sur que l’immo remonte à moyen terme (je tablerais même sur une baisse de 25 à 35 % d’ici 5-8 ans).
Je rejoint lABCdaire sur un truc qui me chiffonne : tu as contacté une seule agence pour estimer ton bien ? Parce qu’effectivement la perte semble énorme (20% en gros) au regard d’une durée de 3 ans. L’agence préfère peut-être se faire du blé sur ta location et cherche à te dissuader de la vente. Mais même sans ça, les écarts peuvent être important (je connais quelqu’un qui essaie qui cherche à vendre une maison dont les estimations oscillent entre 200 000 et 160 000 en gros.)
Essaie d’en contacter d’autres, voir les sites de ventes par particulier (pap) ou les notaires.
Même si tu habite le Luxembourg belge qui n’est pas forcément un marché très dynamique pour l’immobilier, la moins value proposée (presque 1/6ème du prix de construction) par ton agent me semble quand même assez louche : en 3 ans tu n’as pas du dévaster ta maison. T’es-tu renseigné auprès d’un concurrent ou auprès d’autres proprio du coin?
Elendriel dit:
Question bête:
pourquoi tu en achètes une seconde, vis dans la première.
Après, effectivement le placement dans la pierre est fiable à long terme.
La seule question est simple: as tu l'aisance financière suffisante pour assurer le double remboursement.
pcq bcp trop loin par rapport à ma copine et la garde alternée de ses enfants.
pour le double remboursement, pas de prob pour l'instant (je touche du bois
)
dardar dit:Je suis le marché immobilier de près depuis 2 ans (je viens d'acheter) et 55000 euros de différence, c'est plus que suspect. Il s'agit soit d'une mauvaise estimation, soit d'un prix d'achat vraiment élevé.
Sinon, je pense qu'il faut demander un 2è avis, puis un 3è.
j'aurai un 2° avis la semaine prochaine... Je me dis qu'effectivement, p-e que le gaillard met un prix bas pour être sûr qu'elle parte, et ainsi se faire ses 3% + tva...
djoul dit: beau petit tableau
sauf que si je revends la maison, je dois encore donner pour l'instant 20000€ à mon ex, je me retrouve donc à 25000...
et encore, donnée que j'ai oublié de mentionner... sur les 245000€, le vendeur se prend 3% + tva = 9000€...
akhela dit:Même si tu habite le Luxembourg belge qui n'est pas forcément un marché très dynamique pour l'immobilier, la moins value proposée (presque 1/6ème du prix de construction) par ton agent me semble quand même assez louche : en 3 ans tu n'as pas du dévaster ta maison. T'es-tu renseigné auprès d'un concurrent ou auprès d'autres proprio du coin?
la maison à vendre se situe dans le nord de la province, donc pas intéressant pour les frontaliers... malheureusement
lambeer dit:djoul dit: beau petit tableau
sauf que si je revends la maison, je dois encore donner pour l'instant 20000€ à mon ex, je me retrouve donc à 25000...
et encore, donnée que j'ai oublié de mentionner... sur les 245000€, le vendeur se prend 3% + tva = 9000€...
Si tu la gardes, tu rachètes sa part ?
djoul dit:lambeer dit:djoul dit: beau petit tableau
sauf que si je revends la maison, je dois encore donner pour l'instant 20000€ à mon ex, je me retrouve donc à 25000...
et encore, donnée que j'ai oublié de mentionner... sur les 245000€, le vendeur se prend 3% + tva = 9000€...
Si tu la gardes, tu rachètes sa part ?
je me suis engagé à lui payer sa part en 10 ans, tout simplement, mais bon, si je revends, je préfère tout lui payer (j'aime pas avoir de "dettes")
edit : la maison est bien à moi hein... et le pire, cc'est que je me dis parfois que j'aurais préféré ne pas savoir la garder et devoir la revendre, j'ai l'impression que la maison me gêne plus qu'autre chose
je sais, c'est bizarre...
Franchement, si tu te sens pas de la garder, te lance pas dans la location. Vend et passe à autre chose.
Je comprends pas trop l’engagement sur 10 ans : d’ici 10 ans, tu dois lui verser une somme correspondant à la moitié de la valeur de la maison ?
djoul dit:Franchement, si tu te sens pas de la garder, te lance pas dans la location. Vend et passe à autre chose.
Je comprends pas trop l'engagement sur 10 ans : d'ici 10 ans, tu dois lui verser une somme correspondant à la moitié de la valeur de la maison ?
non non, "convention" de divorce ou je lui dois du liquide pour sa part dans la maison, et on avait mis ca sur 10 ans, c'est tout
je gere une agence parisienne, et j’ai 500 appartements en gestion locative.
Personne ici ne pourra te donner de reel conseil etant donné l irrationnalité de ce milieu en fonction de ses quartiers et surtout ses pays.
tout ce que je peux t apporter c est une info sur les “frais de gestion” qui sont ici, sur PARIS de 5%.
10% me paraissent extrêmement excessifs surtout que je ne suis pas le moins cher si tu vois ce que je veux dire…
apres tu n es pas dans PARIS.
concernant la vente ou la location, je viens de regler ce probleme pour mes beaux parents, cela nous a pris plus de deux ans.
je t envoie mon numero en mp ce la vaudra mieux qu un gros post qui ne veut rien dire.
appelles moi.
Dommage, ça aurait été intéressant d’avoir ton avis kant1
djoul dit:Dommage, ça aurait été intéressant d'avoir ton avis kant1
tu n auras qu a passer a la maison dans notre pays de "raloutes".
plus serieusement ce genre de sujet c est rentrer dans la vie privée des gens, je ne me permettrais d etaler la vie d autrui sur le forum.
et chacun de ses problemes a son impact propre a chaque personne qui le vit, donc donner un conseil, ne sera jamais utile a quelquun d autre qui vivra ce pb mais autrement.
Rentrer dans la vie privée des gens ? Pourquoi donc ?