ocelau dit: Autre truc qui peut être agaçant quand on est locataire c'est en cas de problème la réactivité pour résoudre le truc. J'ai connu pas mal de cas du genre un problème d'infiltration d'eau avec réparation que le proprio doit évaluer, qui passe 15 jours après et fait un devis qui ne lui convient pas et commande un autre artisan etc ... , 2 mois après le problème d'humidité est toujours là Là encore bien-sûr ça dépends du proprio, mais malheureusement il y en a pas mal qui s'en foutent des nuisance possibles de locataire et n'ont aucun souci à laisser un truc limite insalubre au locataire.
J'oublais en effet les 2 mois d'hiver avec une fenêtre cassée et la looooooooooongue période où pour tirer la chasse d'eau il fallait d'abord ouvrir le petit robinet en dessous et le fermer ensuite. Les joies de l'ancien à Lyon. Maintenant j'ai un appart récent et une régie réactive...
Je vais faire part de ma petite expérience de récent propriétaire aussi. J’ai acheté en juin 2007 (avant que les crédit ne remontent puis que les prix ne commencent à baisser). J’ai chercher à avoir un loyer équivalent à mon crédit. En gros, si je loue mon appart, je ne doit dépenser que la taxe foncière. Pas forcément de plus value donc mais pour l’instant, ça va.
J’ai sauté sur l’occasion d’un truc pas très cher où il y avait clairement des travaux à faire. Je peux me permettre de les lisser quand je veux (quand j’ai le courage surtout, vous être d’ailleurs tous invités à ma super fête “décollons le papier peint au plafond”). Il n’y a pas trop de gros travaux dans l’immeuble de prévu (j’ai négocié les travaux de ravalement dans le prix de l’appart).
Il se trouve que j’ai acheté dans une ville de banlieue parisienne sur un gros arrêt de RER, un appart type pour petite famille. Donc c’est clairement du revendable. Là où le site http://www.cotation-immobiliere.fr donne -33% pour la banlieue parisienne, mon bien a fait pour l’instant une plus-value et depuis 1 an, les prix remontent (justement, Paris est trop cher, les gens s’éloignent).
Mon conseils sur un achat est simple: maintenant que les offres sont là, il faut être intransigeant sur ses choix, savoir qu’il faudra faire des travaux quoi qu’il arrive. Et puis payer un crédit ou payer un loyer, c’est somme toute la même chose sauf qu’au final, le bien est à nous. Donc à mon sens les discours “t’as payé tout ça pour ton appart” ont peu de valeur, seule compte un éventuellement placement d’argent + loyer vs. crédit.
Scoubi dit:J'ai chercher à avoir un loyer équivalent à mon crédit. En gros, si je loue mon appart, je ne doit dépenser que la taxe foncière.
Taxe Foncière, plus charge de copropriété, plus frais diverses et variés incombant au proprio (une chaudière, un ravalement, etc ). Faut aussi s'assurer de pouvoir passer plusieurs mois sans toucher le loyer (logement vide ou locataire défaillant...)
Scoubi dit:Donc à mon sens les discours "t'as payé tout ça pour ton appart" ont peu de valeur, seule compte un éventuellement placement d'argent + loyer vs. crédit.
En substance, oui. la plupart du temps, à qualité égal, on paie moins en loyer qu'en remboursement de crédit (sauf gros apport, mais dans ce cas là il faut prendre en compte la perte des intérêts de l'apport...). A plus ou moins long terme, l'achat est forcément gagnant. Reste que dans un marché baissier, l'attente peut être rentable.
-33% je crois que c’est la baisse du nombre de ventes (en petite couronne), pas le prix au m². Et ces chiffres ne sont pas ceux de cotation immobilière mais proviennent de la chambre des notaires de Paris.
Sur http://www.cotation-immobiliere.fr/ pour voir l’évolution de ta ville, il faut cliquer sur le bouton “accéder aux cotations” en haut à droite, puis indiquer le type de bien et le code postal.
Ouaip, on ne se comprend pas. Je précise juste que le gros encart sur le site est en fait une image provenant d’un autre site (celui de la chambre des notaires de Paris), au même titre que les articles de presse compilés en page d’accueil.
C’est trompeur (et pas trés adroit de leur part), mais les chiffres du tableau ne sont pas ceux du site.
Quant à la source des données c’est justement le fait que ce soit une moulinette qui est intéressant selon moi.
PS : Sur Immoprix, il n’y a pas l’île de France, ce qui pour nous autres franciliens est gênant
soze dit: Une seule solution alors, un apport important ?
C'est clairement une très bonne solution. Tu peux optimiser la durée de ton prêt et négocier le taux au mieux. En effet, pourquoi se laisser imposer une assurance très chère si ton apport est suffisant pour que la banque récupère ses billes en cas de catastrophe, même avec le pire des scénarios de baisse ?
soze dit: Ce qui joue en défaveur d'un achat actuel, c'est aussi que, mine de rien, les PEL/CEL de Monsieur et Madame se révèleraient peu intéressants en terme de prêt possibles (on est au dessus des taux actuels) mais le redeviendraient en cas de hausse des taux. Combiné à ce que je pourrais mettre dessus durant la même période...
A ce moment là ne te sert pas de ton PEL.
soze dit: En fait, je réalise peu à peu que le coup de coeur n'est pas tellement pour le bien lui-même que pour ce qu'il représente: la petite maison avec jardin.
C'est le statut du propriétaire dont on parlait. Tu peux très bien louer une maison en très bon état avec jardin, ta qualité de vie sera exactement la même. C'est sûr que ça fait des déménagement en plus, mais au regard des sommes en jeu ça peut valoir le coup. Pour paraphraser une signature de la bulle : "n'oublie jamais que tu négocies des années de travail".
En tout cas tu as raison de visiter dès maintenant. Il est important de bien connaitre le marché pour pouvoir faire des comparaisons.
Pour info la maison est-elle loin de vos lieux de travail ? Je ne pense pas qu'on reverra le pétrol à $150 à court terme, mais dans 10 ou 15 ans ça sera peut-être normal. Le prix des maisons qui sont loins des bassins d'emploi risque de chuter dramatiquement...
Déjà il confirme mon sentiment que le marché n’est pas à la baisse partout et sur tous les types de biens.
Ensuite il peut servir à verifier un prix.
Mais j’ai une question idiote, concernant le chiffrage des m² comment s’en sert’on ???
Genre la maison que j’ai à vendre fait 200m² dont 120 habitable ( le reste c’est de la buanderie, cellier, du sous sol, garage etc…).
Je rentre juste 120m² ( remarques même si je fais cela je suis dejà au dessus de mon prix de vente )?
Et le reste ?
Ca n’a pas de valeur ( c’est peut etre juste un facilitateur de vente???) ?
Idem pour le terrain.
J’ai dans les 1500 m² de terrain autours, dont un deuxieme lot constructible, viabilisé sur lequel j’ai une autorisation de construire une baraque de 150m².
Je vends le tout ensemble, c’est plus sympa comme grand jardin et ca laisse à l’acquereur la possibilité de se construire un patrimoine locatif à coté plus tard ou de revendre le deuxieme lot.
Comment cela s’estime ?
J’ai rien trouvé à ce sujet sur le site ( mais peut etre m’y suis je mal pris).
Fencig je vais essayer de te répondre, mais je ne suis pas sûr d’en savoir beaucoup plus que toi…
D’abord, je pense que ces sites sont plutôt de bons indicateurs de tendances plutôt que des outils pour estimer un bien. - Cotation immobilière a l’avantage du nombre (presque toutes les annonces de France) et de la réactivité (mise à jour tous les 2 jours). - Immoprix a pour lui le fait qu’il compile les prix de vente enregistrées, pas ceux des annonces (donc aprés négociation) mais il y a quelques mois de délai.
Ceci dit, on peut utiliser l’un et l’autre comme tu l’as fait pour avoir une idée d’un prix par rapport à la moyenne du marché. Pour cotation immobilière, il faut garder à l’esprit qu’il prend sa source dans des annonces immobilières, donc en général oui, la surface indiquée est celle en m² habitables.
Si ta maison est dans un ville où les pavillons sont nombreux, on peut supposer qu’une maison de 120 m² habitables a presque toujours un sous-sol, un garage, un peu de terrain, etc.
En gros à ta question “ça n’a pas de valeur”, la réponse serait “si, mais pas plus que dans une autre maison”
En comparant à la moyenne des maison de 120 m² en vente, c’est un peu comme si tu comparais ton prix à une maison de 120 m² “type”.
Tout ce que la tienne aura en plus (en l’occurrence un grand terrain constructible) sera une raison pour que ton prix au m² (habitable) soit supérieur à la moyenne.
ça c’est pour l’utilisation de ces sites.
Sinon en théorie, il y a quelque chose qui s’appelle la surface utile qui est égale à la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (combles, caves, même terrasses, etc.) Quand tu achètes neuf en général on te donne cette valeur dans les plans.
Fabrice dit:un truc simple - tu fais faire 2-3 estimations par les agences - tu regardes les prix de vente en agence de biens comparables puis tu te positionnes entre les 2, en prévoyant le fait tu feras une ristourne à ton acheteur. bon c'est clair que c'est plus compliqué pour une maison...
Moi j'ai été con, je me suis positionné direct au plus bas pour pas avoir à discuter.
Pourtant une ou deux agences ( qui ont pris le mandat hein) m'avaient conseillé de me positionner en haut et de rabaisser lors de la nego pour descendre jusqu'a mon prix.
Mais bon, c'est plus fort que moi, je trouve ca completement naze.
Limite grosse arnaque.
L'acheteur eventuel aura l'impression d'avoir fait l'affaire du siecle alors qu'il aura juste fait redescendre le bien à son prix legitime ???
Ca me depasse.
D'un autre coté je verrais avec les prochaines visites mais si je tombe systematiquement sur des gus qui veulent negocier je remonterai le prix...
Il me semble que ton approche est la bonne. Si ton prix est vraiment celui du marché, alors tôt ou tard tu devrais rencontrer un acheteur qui ne discutera pas. Ou pas beaucoup. Mais attention car le marché est baissier… Plus tu attends, plus le prix du marché sera bas… Mieux vaut consentir une baisse tout de suite que de courir après les prix du marché avec un métro de retard.
Ce n’est pas vraiment un conseil car je ne sais rien de ta maison et de son prix…
Si tu inclues une marge de négociation dans le prix, tu risques aussi d’avoir moins de visites, voire plus de visites du tout.
Tu pourrais nous tenir au courant de l’évolution s’il-te-plaît ? Je serais curieux de savoir quelle stratégie est la bonne.
Gray_Mouser dit: Tu pourrais nous tenir au courant de l'évolution s'il-te-plaît ? Je serais curieux de savoir quelle stratégie est la bonne. Bonne chance !
C’est vrai que j’ai presque intégré en tant qu’acheteur qu’une bonne marge de négociation est inclue d’office dans le prix agence. Quelqu’un m’a dit récemment à propos d’une vente nous avons écrit 170000 car nous en voulions 150000. Après, le “juste prix” est une notion relative.
soze et fencig, je vous conseille d’aller directement poster sur bulle-immobiliere en donnant des infos assez précises, vous aurez des avis (baissiers, certes, mais argumentés) qui seront nettement mieux étayés et que ce qu’on est capable de faire sur TT y a vraiment des tronches sur ce site, leur demander leur avis ne coute rien et peut éventuellement être source d’informations précieuses, surtout quand on parle de transactions à plusieurs centaines de milliers d’euros.
Fabrice dit:un truc simple - tu fais faire 2-3 estimations par les agences - tu regardes les prix de vente en agence de biens comparables puis tu te positionnes entre les 2, en prévoyant le fait tu feras une ristourne à ton acheteur. bon c'est clair que c'est plus compliqué pour une maison...
Moi j'ai été con, je me suis positionné direct au plus bas pour pas avoir à discuter. Pourtant une ou deux agences ( qui ont pris le mandat hein) m'avaient conseillé de me positionner en haut et de rabaisser lors de la nego pour descendre jusqu'a mon prix. Mais bon, c'est plus fort que moi, je trouve ca completement naze. Limite grosse arnaque. L'acheteur eventuel aura l'impression d'avoir fait l'affaire du siecle alors qu'il aura juste fait redescendre le bien à son prix legitime ??? Ca me depasse. D'un autre coté je verrais avec les prochaines visites mais si je tombe systematiquement sur des gus qui veulent negocier je remonterai le prix...
en fait dans une négociation l'objectif c'est que tout le monde soit content, donc toi et ton acheteur. Si tu t'es mis à ton seuil psycho bas et que l'acheteur n'arrive pas à te faire baisser, tu risques de rater la vente (il ne sait pas que tu t'es mis à ton prix le plus bas, et pourquoi te croirait il s'il tu lui dis). Et puis ce n'est pas la peine de faire 10-20% de remise, 2-5% c'est bien (ca fait tout de suite des sous) et tu fais un geste. Évidement il faut que ton prix d'appel soit dans les prix du marché, sinon personne ne viendra visiter
soze dit:C'est vrai que j'ai presque intégré en tant qu'acheteur qu'une bonne marge de négociation est inclue d'office dans le prix agence. Quelqu'un m'a dit récemment à propos d'une vente nous avons écrit 170000 car nous en voulions 150000. Après, le "juste prix" est une notion relative.
La on est sur 10%, il faut que ce soit bien argumenté pour rendre crédible. Enfin le meilleur moyen pour faire une ristourne à ton acheteur c'est de vendre de particulier à particulier ; tu peux lui faire 3% et toi aussi tu en gagnes 3. les agences c'est un très mauvais plan
Ca dépend de l’agence, en fait. Une bonne agence, c’est rarement un mauvais plan. Maintenant, faut en trouver une bonne, et ça, c’est à peu près aussi dur que de trouver un appart, donc bon, effectivement, en pratique, autant s’en passer.
Par contre ça veut dire que tu organises les visites, que tu dois faire le baratin, la paperasse, faire réaliser les diagnostics, etc. Bref, vendre seul, ce n’est pas une sinécure, il ne faut pas croire.
je parlais d’un point de vue financier, franchement 7 à 10% du bien pour le temps qu’ils y passent c’est tres exagéré, surtout lorsque tu sais ce que tu veux (ce type de maison, ce type d’appart). C’est même rageant car comme ils occupent bien le terrain, les proprio passent par eux, plutot que d’essayer le particulier à particulier.
en plus comme ils font intermediaires ils peuvent raconter ce qu’ils veulent, tu n’as aucun moyen de vérifier
mais bon il y a forcement (comme partout) des gens biens et compétents j’imagnie que sur Paris (du fait de la diversité de logements) ca doit valloir le coup, ils t’evitent des voyages inutiles
Sinon j’ai vendu mon appart seul, et franchement ce n’est pas compliqué du tout (et rarement le temps que tu y passes aura été aussi rentable)
Là encore bien-sûr ça dépends du proprio, mais malheureusement il y en a pas mal qui s'en foutent des nuisance possibles de locataire et n'ont aucun souci à laisser un truc limite insalubre au locataire.
).
