Je voulais vous faire part de quelque chose relativement interessant, si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour anticiper votre retraite, deduire de vos impots, ou vous constituer un patrimoine.
Ce n’est peut etre pas le site adequate pour parler de ca mais on est dans la partie “vous dites” alors je dis…
Je viens d’etendre mon activité, en association avec d’autres sociétés, afin de proposer des investissements immobilier avec des financements à 100 %.
De part les accords que l’on a pris avec differentes banques et promoteurs tous les frais sont à la charge de ces derniers (frais notaires, hypoteques, interets intercalaires, etc).
Ce qui veut dire que n’importe qui, meme avec un petit revenu, peut investir et preparer ses arrieres, grace a des montages specifiques.
Un exemple concret, je viens de vendre a une connaissance un petit appartement d’environ 100 000 €uros, qu"elle a financé grace a un pret infine, sans aucun apport.
Elle rembourse ce pret grace à la location de l’appartement (avec des loyers garantis par une societe de gestion) plus un abondement d’a peine 100 €uros par mois.
En passant tous les details du montage, au final cet appartement lui aura couté 35 000 €uros et elle se sera constituée un patrimoine immobilier de 100000 €uros avec des rentrées d’argent mensuel d’environ 300/400 €uros (loyer).
Je voulais vous parler de ca parce que je pense qu’il faut prevoir des maintenant notre futur et celui de nos enfants.
Ce n’est pas specialement pour me faire de la pub, mais juste un constat que j’ai remarqué depuis que je propose ces montages, beaucoups de personnes ne savent pas que l’on peut beneficier d’aide de l’etat pour investir en deduisant de ses impots des sommes assez importantes, il y a beaucoups d’aides differentes et tres interessantes.
Les 3/4 des gens ne connaissent que les lois du style Besson, De robien et pensent qu’il n’y a que ca, et bien non…
Voila, c’etait juste pour vous faire part de mon experience. En plus c’est un peu comme le monopoly grandeur nature sauf qu’il n’y a pas de case prison et on est pas oblige de vouloir ruiner les autres 
C’est de la défisc. de Robien non?
Non, justement la De Robien necessite un apport assez important.
L’exemple que j’ai donné est la loi LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Moi, j’ai reçu ça par courriel récemment :
Les articles sources :
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3238,36-712031,0.html
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3224,36-717101@51-717205,0.html
http://www.capital.fr/VosFinances/articles.asp?numfinance=354
Un texte de loi en en train d’être adopté (il a déjà été adopté en première lecture) ce texte requalifie les PEL (plan épargne logement ) de plus de 10 ans et auront pour conséquences les choses suivantes :
si le plan n’est pas clôturé avant le 31/12/05
1/ de devoir le 15/02/05 s’acquitter des prélèvements sociaux
rétroactivement depuis le début de la création du plan.
2/ le jour ou le plan sera cassé après la date du 01/01/06 , le titulaire
devra payer plus de 27% sur le montant des intérêts!!
3/ les PEL rentrent dans les frais de succession donc pour les personnes en retraite ou proche il vaut mieux replacer cette somme sur un autre type de placement…le conseil d’un agent ou conseiller en patrimoine serait un plus.
Les conseillers financiers déclarent qu’il faut absolument demander conseil
auprès de sa banque ou d’un professionnel de l’épargne afin de savoir ce
qu’il vaut mieux faire pour chaque cas.
Ne rien faire peut coûter très cher, d’agir peut éviter de perdre de
l’argent…
A FAIRE PASSER A TOUTES LES PERSONNES AYANT UN PEL DE PLUS DE 10 ANS PENSEZ A VOS PERES MERES ET ONCLES FRERES ET SŒUR QUI SERONT CONTENTS DE LE SAVOIR AVANT LE 01/01/2006
A chacun de prendre et de faire suivre l’information, et de choisir d’agir ou non A bon entendeur…
Donc je suppose que c’est exclusivement pour un meublé?
En l’occurence ca s’appliquait a un meublé mais ca peut s’etendre a n’importe quel type de loi. Tout dépend des attentes et des possibilités de chacuns.
Pour rebondir sur ce qu’a dit Mr Girafe cela montre bien que les seuls investissements surs et interessants restent la pierre. Vous n’etes pas imposés sur les loyers, vous pouvez transmettre a vos descendants sans etre taxé (sauf si vous possedez une 30aine d’appartements), vous recuperez de la TVA, deduisez de vos impots, etc, etc.
La contrepartie c’est juste l’obligation de le louer et pas de l’habiter, ce n’est que de l’investissement.
dmgt dit:Pour rebondir sur ce qu'a dit Mr Girafe cela montre bien que les seuls investissements surs et interessants restent la pierre.
Euh, c'est pas une conclusion hative ça?
Je suis pas un expert en placements, mais a priori la pierre en ce moment, c'est cher (y a qu'a voir partout dans l'actualité). C'est sur que ceux qui ont acheté un appart il y a 5 ans et l'ont revendu ou en tirent les loyers qui ont explosé sont bien contents et on fait une bonne affaire, mais est-ce que ça vaut toujours le coup? (j'ai pas la réponse à cette question, sinon je changerai de métier, je pense)
Mais les autres placements donnent un rendement assez corrects en ce moment non? Apres toute la difficulté consiste à savoir où investir à quel moment...
dmgt dit:Je voulais vous faire part de quelque chose ... c'est un peu comme le monopoly grandeur nature sauf qu'il n'y a pas de case prison et on est pas oblige de vouloir ruiner les autres
Que du win-win, même les pauvres peuvent devenir riche. Trop cool la vie, trop cool le mec. Quel altruisme ! Un exemple à suivre.
dmgt dit:Je voulais vous faire part de quelque chose ... c'est un peu comme le monopoly grandeur nature sauf qu'il n'y a pas de case prison et on est pas oblige de vouloir ruiner les autres
Que du win-win, même les pauvres peuvent devenir riche. Trop cool la vie, trop cool le mec. Quel altruisme ! Un exemple à suivre.
Haykel dit:
Euh, c'est pas une conclusion hative ça?
Je suis pas un expert en placements, mais a priori la pierre en ce moment, c'est cher (y a qu'a voir partout dans l'actualité). C'est sur que ceux qui ont acheté un appart il y a 5 ans et l'ont revendu ou en tirent les loyers qui ont explosé sont bien contents et on fait une bonne affaire, mais est-ce que ça vaut toujours le coup?
C'est sur, mais on se dit toujours "Si seulement j'avais acheté il y a 4/5 ans".
Et en 2010 on se dira si seulement j'avais acheté en 2005.
Meme si le prix de l'immobilier parait elevé, il ne baissera jamais et apres une periode de stabilité augmentera encore (comme ca se passe tous les 5 ans
).
Sanguo dit:Que du win-win, même les pauvres peuvent devenir riche. Trop cool la vie, trop cool le mec. Quel altruisme ! Un exemple à suivre.
Et alors, ou est le probleme, avoir l'opportunité de pouvoir investir dans quelque chose qui peut te faire un complement de retraite, en ayant des revenus plus ou moins faible sans s'endetter à vie, je ne vois pas ou est le mal...Mais tu vas surement me le dire?
dmgt dit:
C'est sur, mais on se dit toujours "Si seulement j'avais acheté il y a 4/5 ans".
Et en 2010 on se dira si seulement j'avais acheté en 2005.
Meme si le prix de l'immobilier parait elevé, il ne baissera jamais et apres une periode de stabilité augmentera encore (comme ca se passe tous les 5 ans
c'est très rigolo de lire tout ça. On entends les même commentaires que lorsque le CAC était à 6900 points : cercle vertueux illimité, ça baissera jamais, et bla, et bla, et bla. On connait la suite. Le CAC a baissé jusqu'à 1800 points si ma mémoire est bonne. Aujourd'hui, il revient à 4700 points.
Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, la bourse est faire du même bois. C'est pareil pour tout les investissements, et ce que tu décris, ça s'appelle une bulle spéculative. A un moment, l'investissement devient tellement rentable et sûr, que tout le monde se jette dessus, et entretien la hausse (donc la rentabilité). A un autre moment, plus tard, on s'aperçoit qu'on valorise des entreprises, des appartements, bref, des investissements, à des prix délirants. Là, le marché panique, et c'est la chute libre.
L'immobilier a bénéficié de plusieurs éléments :
* les taux, très bas, qui ont rendu l'emprunt particulièrement peu cher
* la chute de la bourse, qui a libéré beaucoup de capitaux à la recherche de placements plus sûrs.
or
* les taux ne baisseront pas plus, ils ont déjà entamé leur remontée
* la bourse redevient durablement haussiere (le CAC a fait + 20 ou 30 % depuis le début de l'année). Statistiquement, la bourse est sur la durée (15 ans je crois), le placement le plus rentable. En revanche, ce n'est pas le plus sur (parce que la 14ième année, vous pouvez être en train de perdre de l'argent). Conclusion : la bourse attire à nouveaux des capitaux. Ces capitaux sont au moins en partie, pris sur le marché de l'immobilier
* les prix de l'immobilier est trop cher et les classes moyennes n'arrivent plus à suivre. Elles constituent le bataillon principal d'acheteurs
* les investisseurs institutionnels ont commencé à vendre leur parc immobilier (les ventes à la découpe sont un excellent exemple). Pourquoi ? parce que les prix sont au max, ou presque au max.
* autre indicateur qui ne trompe pas : les professionnels de l'immobilier se croient obligés de préciser que ça n'est pas prêt de baisser, ce qu'il ne faisaient pas tant c'était évident il y a encore 18 mois. Dans la presse, les premiers articles parlent (timidement) de baisse des loyer. Baisse des loyers = baisse de la rentabilité = baisse du prix (exactement comme le Price Earning Ration des actions).
conclusion : ça peut encore durer un an, deux, trois je crois pas (mais sait-on jamais. Un 11 septembre bis et la bourse n'attirera plus grand monde pour 2-3 ans supplémentaires). Donc, sauf évenement de ce type, l'immobilier va commencer sa décrue. Il est fort possible qu'elle soit lente, mais elle est inéluctable.
Pour bien comprendre la finance, il faut imaginer une quantité d'argent qui circule entre divers type d'investissements, selon les circonstances du moment : produits de taux et immobilier en période de crise, marché des actions sinon. Il faut vraiment s'imaginer un système de vases communiquants. Le discours d'aujourd'hui sur l'immobilier, c'est presque mot pour mot celui qui était tenu en 2000 sur le marché action ... y compris par des soit disants spécialistes. Lorsque le marché des taux ET celui des actions baisse en même temps, là, c'est que les investisseurs fuient les marchés, et que la crise est grave (mais passagère, s'ils fuient les marchés, ça n'est qu'une question de temps avant qu'ils ne reviennent).
Bref, règles absolues qui valent pour tous les investissements :
* les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, la bourse comme les autres, sont faits du même bois
* gagner beaucoup, sans risque, ça n'existe pas.
Cordialement.
Autant je n’ai rien contre ta demarche (tant que tu informes les autres, si tu fais ta pub, c’est un autre debat…), autant quand je lis ca :
dmgt dit:
C’est sur, mais on se dit toujours “Si seulement j’avais acheté il y a 4/5 ans”.
Et en 2010 on se dira si seulement j’avais acheté en 2005.
Meme si le prix de l’immobilier parait elevé, il ne baissera jamais et apres une periode de stabilité augmentera encore (comme ca se passe tous les 5 ans
je rigole et je me pose des questions…
Je repondrai en image :
Ceci vient de la derniere etude en date de l’OCDE sur les prix de l’immobilier disponible sur le lien suivant :
http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf
A vous d’imaginer la suite de la courbe noire…
MrGirafe dit:
Les conseillers financiers déclarent qu'il faut absolument demander conseil
auprès de sa banque ou d'un professionnel de l'épargne afin de savoir ce
qu'il vaut mieux faire pour chaque cas.
Ne rien faire peut coûter très cher, d'agir peut éviter de perdre de
l'argent...
A FAIRE PASSER A TOUTES LES PERSONNES AYANT UN PEL DE PLUS DE 10 ANS PENSEZ A VOS PERES MERES ET ONCLES FRERES ET SŒUR QUI SERONT CONTENTS DE LE SAVOIR AVANT LE 01/01/2006
A chacun de prendre et de faire suivre l'information, et de choisir d'agir ou non A bon entendeur...
moi ce qui me bouffe... C'EST QUE MA BANQUE NE M'A PAS PREVENU !!!
si je n'était pas tombé sur ce topic.... ggggrrrr
bigsam dit:A vous d'imaginer la suite de la courbe noire.....
exactement ce que je disais : c'est cyclique et ça ne monte certainement pas de façon illimitée.
Très bien ce graphe.
bigsam dit:
Ceci vient de la derniere etude en date de l'OCDE sur les prix de l'immobilier disponible sur le lien suivant :
http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf
A vous d'imaginer la suite de la courbe noire.....
Allez, on en remet une couche:
http://www.economist.com/finance/displa ... id=3722894
Je n’ai pas eu le temps de lire l’analyse de Bigsam mais ce que je sais c’est que le prix au m2 d’un appartement neuf n’est jamais descendu en dessous de ce qu’il valait l’année d’avant. Ca fait 15 ans que je travaille dans l’immobilier, en tant que promoteur et 15 ans que les prix montent ou stagnent.
Que l’on vende un appartement en dessous de sa valeur parce que le marché est innondé, parce qu’il n’y a plus de demande c’est une chose et un choix (plus ou moins contraint).
Les etudes faites par l’OCDE prennent en compte les biens des particuliers et des professionnels? Si c’est le cas oui les prix peuvent baisser, personne ne vous empeche de vendre en dessous de sa valeur un bien.
Rapport a ce que met en avant wasabi, j’ai du mal a comprendre comment il peut etre plus interessant de louer plutot que d’acheter?
Tu payeras 50 €uros de moins par mois a payer une location plutot qu’un credit, mais au bout de 15 ans, 20 ans il te reste quoi si tu es en location?
Je ne comprend pas non plus que l’on puisse dire n’acheter pas pour le moment. Oui les taux d’interets vont augmenter mais ils restent interessants, oui il y a de nombreuses offres de l’etat qui permettent de defiscaliser donc de rentabiliser encore plus son achat. Donc si, c’est le moment d’acheter et ce sera toujours le moment d’acheter.
Attention, je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter pour louer.
Je reagissais au fait que tu dises que c’etait sans risque.
Leonidas300 a parfaitement raison : il n’y a pas d’investissement sans risque.
Ceci dit un investissment locatif peut reellement etre interessant (surtout s’il est assorti d’avantages fiscaux selon moi = dispositifs Robien ou, si on ose ou si on habite dans les DOMs, loi Girardin)
Quant a “l’avantage” de louer plutot que d’acheter (la on sort de l’immobilier locatif, on parle de residence principale) on trouve des demonstrations sur le net qui montrent ce qui se passe au cas ou le marche de l’immobilier se retourne. C’est un peu extremiste mais malgre tout c’est arrive a beaucoup de gens notamment au debut des annes 90 ou en ce moment dans d’autres pays (Allemagne, Japon, etc…):
http://generationsfutures.chez.tiscali.fr/obj_index/bulle_immobiliere_olduvai.htm
« Conseil pour l’acheteur
1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd’hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c’est petit mais tu es jeune (23 ans), mais tu en as marre de payer 800 euros de loyer par mois pour ça.
2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente a 21 ans de loyer.
3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d’apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.
4) Là, surprise tu t’aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l’acceptes, c’est plus cher mais au moins ce n’est pas jeté par les fenêtres, tu deviens propriétaire. Bon en rentrant tu prends ta calculette et tu t’aperçois que 117412mois21ans ça fait tout de même 295 000 euros.
Bon le crédit coûte 95 000 euros, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appartement.
5) Bref ta vie change tu trouves une femme, tu te maries et tu as un gosse, (ça t’as pris 10 ans car tu n’es pas aussi malin avec les femmes qu’avec l’immobilier). Et là dans ton 35 mètre carré c’est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appartement.
6) Merde ! L’immobilier a chuté de 40% (Avouez que c’est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c’est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n’en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !
7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 117412mois10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l’époque et dans la première partie de ton crédit tu n’as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d’intérêts et 45 000 euros de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.
8. Le petit arrive il faut changer d’appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.
Bilan de l’opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros
Donc pour un achat d’un bien de 240 000 euros, tu payes 338 000 euros de crédit.
Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000 euros à la banque et tu auras fini dans 25 ans soit à 58 ans. Bien joué…
1) Maintenant imaginons que tu n’es pas très malin. Tu n’achètes pas ton 35 m² mais tu le loues pendant 10 ans a 800 euros. 1012800 = 96 000 euros de perdu. Merde !
2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n’étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d’Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.
3) Tu rencontres bobonne et puis le gosse et là surprise le marché immobilier est tombé de 40%, et tu peux acheter un 4 pièces pour 240 000 euros au lieu de 400 000 euros a l’époque.
4) 240 000 euros + 24 000 euros de frais - 50 000 euros d’économie cela fait 214 000 euros à emprunter à la banque, mais bon dommage les taux sont à 6%, sur 25 ans ça fait 1378 euros par mois de crédit.
Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu’à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).
5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
Tu auras donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.
Tu as 33 ans tu dois 312 000 euros à la banque et tu auras fini de rembourser a 46 ans »
Intéressante cette démonstration, mais les calculs sont faits que sur la période de remboursement, il ne faut pas oublié qu’une fois acquis définitivement le bien immobilier est un gain pur chaque mois.
C’est sur que si on calcul sur les 20/25 ans de prêt, on peut avoir peur, mais dès qu’on ramène ça à long voir très long terme, les bénéfices sont nettement plus intéressants!
Ne plus avoir à payer de loyer et/ou recevoir un loyer chaque mois c’est d’une part sympa pour la retraite, et d’autre part un sacré capital à transmettre aux enfants
L’immobilier est un investissement à très long terme!
turbo dit:Ne plus avoir à payer de loyer et/ou recevoir un loyer chaque mois
C'est globalement faux mais c'est l'offre alléchante du prêt in fine.