Investissement immobilier

Vous dites ?!
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Sanguo dit:
turbo dit:Ne plus avoir à payer de loyer et/ou recevoir un loyer chaque mois

C'est globalement faux mais c'est l'offre alléchante du prêt in fine.


Tu peux developper?

Un pret infine peut etre tres interessant, tout depend comment il est fait et pour quel type d'acquisition.

Pour un investissement du style LMNP (comme l'exemple que j'ai donné au debut du post) il est tres interessant.

J'achete un bien 100 000 €uros en LMNP.
Je fais un pret infine a 100 % sur 15 ans
J'ai un remboursement (pour les interets) d'environ 350 €uros/mois

La LMNP me permet de recuperer la TVA de mon acquisition = 16 000 €uros
Je verse cette TVA sur une assurance vie + un versement mensuel de 180 €uros
Dans 15 ans j'ai constitué mon capital emprunté.

J'ai les loyers garantis par une societe de gestion (donc tres peu de risque)

Soit dans 15 ans pour 180 €uros/mois j'aurais un capital immobilier de 100 000 €uros (que je n'ai pas reevalué)
Un revenu locatif d'environ 500 €uros/mois (loyer reindexé chaque années).

Cout de l'operation 180 x 12 x 15 = 32400 €uros.


Moi je trouve ca assez interessant, mais bon, ce n'est que mon avis
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turbo dit:Intéressante cette démonstration, mais les calculs sont faits que sur la période de remboursement, il ne faut pas oublié qu'une fois acquis définitivement le bien immobilier est un gain pur chaque mois.
C'est sur que si on calcul sur les 20/25 ans de prêt, on peut avoir peur, mais dès qu'on ramène ça à long voir très long terme, les bénéfices sont nettement plus intéressants!

Non Turbo, dans la petite histoire ci-dessus, la seule difference est que dans le 1er cas, la personne achete puis revend au bout de 10 ans pour acheter plus grand et dans le 2e cas, elle loue 10 ans puis achete un 4 pieces.
A la fin, le patrimoine est le meme (le 4 pieces) mais il a coute beaucoup moins cher dans le cas de la location pendant 10 ans.
Ceci bien sur n'est vlable que si le prix de l'immobilier descend, ce sur quoi les analystes ne sont pas vriament d'accords aujourd'hui.

Sinon, en regle generale, je suis d'accord pour dire que l'immobilier locatif est interessant. Il faut juste garder a l'esprit qu'il y a des risques, comme dans tout placement interessant.
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dmgt dit:
Rapport a ce que met en avant wasabi, j'ai du mal a comprendre comment il peut etre plus interessant de louer plutot que d'acheter?
Tu payeras 50 €uros de moins par mois a payer une location plutot qu'un credit, mais au bout de 15 ans, 20 ans il te reste quoi si tu es en location?


Bon, j'espere que tu n'es pas de mauvaise fois, mais c'est assez evident que l'article parle de la conjoncture depuis quelques annees, il ne dit pas qu'il ne faut jamais acheter.
En bref, ceux qui ont achete ces dernieres annees perdent de l'argent par rapport a ceux qui louent pour l'instant, et qui acheteront plus tard quand le marche sera plus propice.
L'etude et les chiffres de l'article sont solides (normal, The Economist est un journal de reference).
Sinon une autre illustration que le marche n'est pas favorable aux acheteurs, ce sont les malins qui ont achete il y a 8 ans ou plus, qui ont recement vendus leur maison (car le marche est favorable aux vendeurs) et se sont mis a louer, en attendant que le marche redevienne favorable aux acheteurs (pour acheter une maison plus belle avec l'argent de la maison precedente).
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Qui peut me demontrer que quelqu’un qui va louer un appartement va gagner plus d’argent que quelqu’un qui va en acheter un.
A part le scenario de bigsam qui est extrement defaitste, voir imaginaire, je ne connais personne qui a fait faillite en investissant dans l’immobilier. Contrairement a des gens qui ont investis dans la bourse.

Un autrez point que je ne comprend pas, que l’on puisse dire les “malins qui ont acheter il y a huit ans”. Non, ce ne sont pas des malins, ce sont des personnes qui ont voulus invesir durant une periode plus ou moins dur et qui aujourd’hui en tirent des benefices.

C’est ce qu’il faut faire aujoourd’hui grace aix aides de l’etat ou grace a votre apport personnel…mais un conseil, faite le…entous cas moi, je le fait.

Ps Le mode edit etait pour corriger les fautes (et j’en ai oblié, je pense).

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dmgt dit:
Un autrez point que je ne comprend pas, que l'on puisse dire les "malins qui ont acheter il y a huit ans". Non, ce ne sont pas des malins, ce sont des personnes qui ont voulus invesir durant une periode plus ou moins dur et qui aujourd'hui en tirent des benefices.


Bon, tu es clairement de mauvaise fois. Tu detournes mes commentaires.
Je n'ai pas dit " les malins qui ont achete il y a 8 ans", j'ai dit, "les malins qui ont achete il y a 8 ans, qui ont revendu maintenant et qui louent en attendant un marche favorable". (et il y a 8 ans, c'etait justement un bon moment pour acheter, contrairement a maintenant).

Te prouver que louer coute moins qu'acheter en ce moment:
et bien, lit l'article, tu comprendras.

Des gens qui ont fait faillite en achetant une maison, ca veut pas dire grand chose...... Des gens qui ont achete une maison au sommet de la courbe des prix, ont perdu leur boulot quelques annees plus tard quand la valeur de la maison etait inferieure a celle d'achat, et ben, demande aux huissiers, ils te donneront des listes.

Bien sur, on ne perd jamais d'argent dans l'immobilier quand on regarde sur une periode superieure a un cycle (10 a 20 ans selon les endroits), mais on ne sait jamais ce qui peut se passer a l'interieur du cycle, alors acheter au sommet de la courbe (cad hypotequer sur le fait qu'on pourra rembourser la maison de facon garantie sur toute la duree du cycle suivant), c'est extremement risque. Et en plus, l'acheter au moment ou louer revient moins cher qu'acheter, ca ne rime simplement a rien.
C'est prendre des risques tout en perdant de l'argent.
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Wasabi dit:Bien sur, on ne perd jamais d'argent dans l'immobilier quand on regarde sur une periode superieure a un cycle

et le raisonnement est parfaitement transposable aux actifs financiers.
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C’est fou ce qu’on apprend en surfant par hasard sur TT. Surtout pour moi qui n’y connais rien en investissement (même, il m’arrive souvent de choisir le Capitaine à mauvais escient, ou le Chercheur d’or :oops: ).

Très itéressante cette discussion sur l’investisement immobilier. Moi qui envisage de prendre bientôt le Batisseur , je vais y réféchir à 2 fois !

Merci aussi pour l’info sur les PEL. J’ai l’impression qu’on n’en a quasiment pas parlé dans la presse :evil: . Je vais en toucher un mot à mes parents.

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Je passe sur le fait que je suis sur TT lors de mon temps de loisir et me faire démarcher pour me faire vendre des patates me gonfle un peu. Du jeu c’est normal, un forfait téléphonique pas du tout.

Je passe sur le discours commercial genre je vends de l’assurance à mon réseau sur le ton de la confidence, “he les amis j’ai une bonne affaire mais je n’en parle qu’à vous car vous etes mes amis”.

Pour m’arrêter sur l’exemple :

dmgt dit:Un exemple concret, je viens de vendre a une connaissance un petit appartement d’environ 100 000 €uros, qu"elle a financé grace a un pret infine, sans aucun apport.
Elle rembourse ce pret grace à la location de l’appartement (avec des loyers garantis par une societe de gestion) plus un abondement d’a peine 100 €uros par mois.
En passant tous les details du montage, au final cet appartement lui aura couté 35 000 €uros et elle se sera constituée un patrimoine immobilier de 100000 €uros avec des rentrées d’argent mensuel d’environ 300/400 €uros (loyer).


Si l’exemple est concret, peut on savoir quelle est la somme prêtée ? Sans apport selon l’exemple, donc comment la banque se couvre ?
La durée du prêt ?
Le montant des mensualités ?

Je ne comprends pas la phrase “Elle rembourse grâce au loyer” vs “avec des rentrées d’argent mensuel d’environ 300/400 (loyer)”.
Que veut dire “environ” car la différence est quand même de 100 € soit 25%. C’est quand même beaucoup pour un exemple concret ?
Si c’est un prêt in fine comment peut on savoir que l’achat de l’appartement lui aura couté 35 000 € ? Est ce une extrapolation ? Est ce à prix constant ?
Comment connait on le prix du bien à la revente ? C’est une assurance ?
L’abondement c’est quoi ? Une assurance vie ?

Quel est le montant des charges ?
Où se trouve l’appartement (la ville ?) ?
Quel est le montant du loyer ?
Qui se charge de trouver un locataire, la société de gestion ?

Tu ne vendrais pas des forfaits téléphoniques aussi par hasard ?

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J’ai entendu récemment le raisonnement suivant :

Il y a plein de vieux qui achètent des pavillons en lotissement pour finir leurs vieux jours. Il y a plein de trentenaires ou quadras qui ont fait de même il y a quelques années.

Aujourd’hui, l’immobilier a tellement flambé que toutes les villes et promoteurs construisent énormément avec de gros projets immobiliers, l’offre va bientôt redevenir normale pour les appartements dans la plupart des grandes villes de province (si on écarte les 2/3 premières).

Or, les enfants du baby boom sont actuellement à la retraite, en pavillon. Ils vont mourir petit à petit ce qui va libérer de nombreux logements pavillonaires d’ici 5/10 ans.

Les prix des pavillons vont gravement chuter, les gens vont quitter leur appartement pour une maison, les prix du reste de l’immobilier vont également chuter, y compris les locations.

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Bref, règles absolues qui valent pour tous les investissements :
* les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, la bourse comme les autres, sont faits du même bois
* gagner beaucoup, sans risque, ça n’existe pas.
et j’en rajouterai une troisieme
NE PAS METTRE TOUT LES OEUFS DANS LE MEME PANIER!!!

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Sanguo dit:Je passe sur le fait que je suis sur TT lors de mon temps de loisir et me faire démarcher pour me faire vendre des patates me gonfle un peu. Du jeu c'est normal, un forfait téléphonique pas du tout.

Moi ce qui me gonfle ce sont les gens qui sont toujours là à se plaindre à toujours voir le mal partout, desolé grand seigneur si j'ai abordé un sujet qui pouvait vous déplaire...
Sanguo dit:Je passe sur le discours commercial genre je vends de l'assurance à mon réseau sur le ton de la confidence, "he les amis j'ai une bonne affaire mais je n'en parle qu'à vous car vous etes mes amis".

Désolé, mes amis ne sont pas derriere un ecran d'ordinateur, et entre nous je ne vends que tres rarement a des amis et entre nous je ne vous ai rien proposé, je vous ai juste fais part de quelque chose que je pense etre interessant. Tu n'es pas obligé d'adherer
Sanguo dit:Pour m'arrêter sur l'exemple :
dmgt dit:Un exemple concret, je viens de vendre a une connaissance un petit appartement d'environ 100 000 €uros, qu"elle a financé grace a un pret infine, sans aucun apport.
Elle rembourse ce pret grace à la location de l'appartement (avec des loyers garantis par une societe de gestion) plus un abondement d'a peine 100 €uros par mois.
En passant tous les details du montage, au final cet appartement lui aura couté 35 000 €uros et elle se sera constituée un patrimoine immobilier de 100000 €uros avec des rentrées d'argent mensuel d'environ 300/400 €uros (loyer).

Si l'exemple est concret, peut on savoir quelle est la somme prêtée ?

C'est marqué dans mon post, financé sans apport donc la totalité (100000 €uros).
Sanguo dit:Sans apport selon l'exemple, donc comment la banque se couvre ?

Elle est couverte grace a l'appartement, l'assurance des loyers (garantis par la societe de gestion) et par une assurance vie souscrite par l'acquereur.

Sanguo dit:La durée du prêt ?

Variable mais dans l'exemple 15 ans
Sanguo dit:Le montant des mensualités ?

Les mensualités exactes sont de 375 €uros, calculées pour etre le meme montant que les rentrées de loyers afin que ces derniers couvrent integralement le remboursement des interets du pret infine.
Sanguo dit:Je ne comprends pas la phrase "Elle rembourse grâce au loyer" vs "avec des rentrées d'argent mensuel d'environ 300/400 (loyer)".
Que veut dire "environ" car la différence est quand même de 100 € soit 25%. C'est quand même beaucoup pour un exemple concret ?

Tu as l'air si interessé, mon ami, que tu devrais m'appeler je te ferais une etude precise pour te vendre quelque chose...( :wink: )
Sanguo dit:Si c'est un prêt in fine comment peut on savoir que l'achat de l'appartement lui aura couté 35 000 € ? Est ce une extrapolation ? Est ce à prix constant ?

Le prix de revient de l'appartement correspond au mensualités que tu vas placer sur l'assurance vie qui servira a rembourser le capital.
Pret de 100 000 €uros
Loyers de 375 €uros qui remboursent les interets pendant 15 ans
Versement de 180 €uros mensuels sur l'assurance vie ou tu auras mis en apport 16 387 €uros (correspondant a la TVA recuperée sur l'achat du bien grace a la loi LMNP)
Au final, l'appartement aura couté 180 x 12 x 15 = 32 400 €uros
Sanguo dit:Comment connait on le prix du bien à la revente ? C'est une assurance ?

La revente d'une LMNP est peut etre la seule ombre au tableau, c'est un peu plus dur a revendre qu'un bien normal, encore que les societes de gestions rachetent souvent les biens qu'elles gerent, en general aux prix d'achat initiale.
Sanguo dit:L'abondement c'est quoi ? Une assurance vie ?

C'est les mensualités que tu vas verser sur une assurance vie
Sanguo dit:Quel est le montant des charges ?

Tout depend du bien.
Sanguo dit:Où se trouve l'appartement (la ville ?) ?

Ca depend
Sanguo dit:Quel est le montant du loyer ?

Ca depend
Sanguo dit:Qui se charge de trouver un locataire, la société de gestion ?

Oui, elle se charge de trouver les locataires et garanties les loyers.
Sanguo dit:Tu ne vendrais pas des forfaits téléphoniques aussi par hasard ?


Non, désolé, et puis je ne crois pas que tu sois sur le bon forum pour demander ca...


Pour ceux que ca interesse voila un petit resumé de la loi LMNP


L.M.N.P

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

AVEC RÉCUPÉRATION TOTAL OU PARTIELLE DE T.V.A



LES OBLIGATIONS :

Ø Investir sur un ou des logements meublés

Ø Louer le ou les logements meublés

Ø Réaliser des revenus locatifs inférieurs à 23000 € T.T.C par an

Ø Déclarer des revenus locatifs dans les catégories des Bénéfices Industriels et Commerciaux

Ø Passer un bail commercial de 9 ans avec un exploitant qui offre 4 services para hôteliers

Ø Percevoir des loyers avec T.V.A ( 5,5 %)

Ø Payer la T.V.A sur les loyers par trimestre civil

Ø L’obligation d’être assujetti à la taxe professionnelle

Ø Pas d’inscription au registre du commerce



LA RECUPERATION DE T.V.A :

Ø L’investisseur récupère la T.V.A en une seule fois

Ø L’exploitant de la résidence doit offrir 4 services para hôteliers



ü L’accueil gardiennage,

ü L’entretien des parties privatives et communes

ü Les petits déjeuners

ü La fourniture du linge de maison



LES DEDUCTIONS SUR LES REVENUS LOCATIFS :

Ø Les charges (copropriétés, honoraires de gestion …)

Ø Les intérêts d’emprunts

Ø Les amortissements sur les meubles et sur les murs sont utilisables uniquement en cas de revenus locatifs positifs



LES ECONOMIES D’IMPOTS :

Lorsque les charges et les intérêts d’emprunts sont supérieurs aux revenus locatifs, l’investisseur est en déficit.

Ce principe permet de ne pas avoir d’imposition sur les revenus locatifs.

La part des déficit supérieur aux revenus locatifs est reportable 5 ans.



LES AMORTISSEMENTS :

Le montant de l’investissement correspondant aux meubles s’amortit sur 7 ans.

Le montant de l’investissement correspondant aux murs s’amortit sur 20 ans à 5 %, ou 25 ans à 4 %.

Pendant la période déficitaire les amortissements ne peuvent être déduits des revenus locatifs.

Pendant cette période ils sont cumulés sans plafond à respecter, ils sont reportés et utilisés en période non déficitaire sans aucune contrainte de durée de report.



OBSERVATION :

Par le principe des déficits et des amortissements qui effacent successivement les revenus locatifs, l’investisseur est non imposable de nombreuses années sur les revenus produits par son investissement.
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Je ne vois pas le mal partout, bien au contraire. Je me méfie simplement quand je pressens un fort décalage entre un discours et la réalité qu’il est censée décrire. (comme le disent certains : “Google est ton ami”).

Pour finir, tu dis toi même que c’est une proposition commerciale. Il est donc clair que le forum le plus approprié pour ce post est dans “Aux bonnes affaires”.

D’ailleurs si tu juges que la vente de forfaits téléphoniques n’a pas le droit de citer sur TT, on est en droit de se demander en quoi il peut en être autrement pour une proposition “d’investissement immobilier”.

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J’aurais mis ce post dans les bonnes affaires si mon intention avait ete de vendre quelque chose. Comme je l’ai dit dans le debut du post, je vous faisait juste part de quelque chose que j’ai noté face a mes clients. Juste que les gens qui veulent defiscaliser ne connaissent en general qu’une loi, la De Robien.

Le but de ce message etait informatif et non commercial. Maintenant si des gens, par MP, me demandent des conseils, veulent que je fasse une etude je ne leur dirait pas non, car ca n’engage a rien et ca reste dans le domaine du conseil. Je n’ai vraiment pas besoin de Tric Trac et de son forum pour me faire ma clientele.

C’est dommage de ne pouvoir informer les gens sans se faire taxer d’opportuniste, d’arnaqueur ou je ne sais quoi d’autres.

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dmgt dit:C'est dommage de ne pouvoir informer les gens sans se faire taxer d'opportuniste, d'arnaqueur ou je ne sais quoi d'autres.


Dmgt,

C'est pas personnel mais c'est vrai que les "conseilleurs" sont parfois mus par des arrières pensées pas toujours innocentes donc les gens deviennent méfiants à terme.

Radek
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Yep…

Pour ma part, jeune fonctionnaire tuitularisé depuis, je souhaite investir dans l’immobilier et je suis pour que tu continues à donner des petits trucs comme ça !

D’ailleurs si t as des plans sur Lyon :roll: Je suis pour :D

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Moi, je connais plein de personnes qui sont souvent de très bon conseil.
cependant, parfois, ils ne se rendent même plus compte qu’ils servent leurs intérêts : leurs conseils sont plutôt un compromis entre leurs propres intérêts et les intérêts de la personne conseillée…

Ainsi, le conseil reste bon vis à vis de ce compromis, mais n’est pas forcément optimal et prend en compte des risques ou des hypothèses acceptées par le conseilleur mais que le conseillé n’a peut être pas envie de subir.

ça marche en milieu professionel et … Même lors d’une partie de jeu de société ou le conseil de bonne foi est finalement un compromis, sans pour autant que le conseilleur en soit pleinement conscient.

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Pour info, aux dernières nouvelles …

http://www.wanadoo.fr/bin/frame2.cgi?u= … 7.c5pf4dgt

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est sans aucun doute une valeur (normalement) sur ,mais c’est vrai que mettre 1500 euros sur un livret à 2% est plus facile ,que d’investir 120 000 euros dans un appartement, il faut le faire ,le pas

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fred7828 dit:...mais c'est vrai que mettre 1500 euros sur un livret à 2% est plus facile ,,que d'investir 120 000 euros dans un appartement, il faut le faire ,le pas


C'etait justement le but de mon message, vous montrer qu'en investissement il n'y a pas que la de Robien, où là, il faut un certain apport, mais qu'il y a differentes lois fiscales accompagnées de differents montages financiers qui permettent d'investir sans apport et avec de tres faibles mensualités.
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Selon Libération d’aujourd’hui les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en 2005 (de 15.5% par rapport à 2004, mais progression en baisse).
De plus les prix au 4ème trimestre ont baissé par rapport au trimestre précédent (de 1.1%) :shock:

Pour télécharger les 2 pages: http://www.liberation.fr/index.php
et taper immobilier dans la recherche.