duckem dit: pas du tout... si il vends sa maison il doit rembourser les 200 000. Il lui reste 100 000 euros. Il n'y a aucun placement à 9% sur le marché.
Faux... Je propose du rendement >12% avec garantie en capital... Mais la diffusion est restreinte... normal, personne ne veut divulguer une telle manne.
Bravo tu es tout ce que je méprise dans l'ultra capitalisme : aucune société ne peut proposer un tel rendement sans des conséquences sociales importantes et néfastes et/ou sur la qualité (genre la boîte de ma compagne qui annonce avoir fait une année exceptionnel et jamais autant de pognon, puis un mois après, annonce qu'elle baisse la grille des rémunération : avant la crise tu gagnais 70, pendant 68, avec l'année exceptionnelle c'est 58) ... en plus avec une garantie de capital, y a du produit dérivé tout pourri la dessous, bref toujours aussi con les banquiers.
duckem dit:pas du tout... si il vends sa maison il doit rembourser les 200 000. Il lui reste 100 000 euros. Il n'y a aucun placement à 9% sur le marché.
La finance par Duckem : j'adore !
en même temps ton raisonnement est tout aussi foireux .
Pour faire un vrai comparatif vente du bien/location il faut prendre plein de paramètre en compte : - coût du crédit - charges en tant que propriétaire (entretiens, taxe ..) - charge de location (agence) et risque de non-paiement - évaluation de valeur immobilière du secteur : état du marché de la vente et de la location. - estimation de progression de la valeur du bien. Ca c'est le plus drôle on va dire, car comme toujours sur l'immobilier et depuis des années il y a les adeptes du "la pierre c'est sûr" face à "la bulle immobilière va exploser" - surement plein d'autres trucs à penser ...
pas trop envie de faire tout le calcul, j'ai déjà donné mon avis et ajouterais un complément : 1) Ce bien semble chargé d'une certaine histoire et arrangement 2) Lambeer, tu ne sembles pas avoir un problème financier en attente (l'autre maison s'achète sans) Donc : tu vends !! Tu ne t'embêtes pas à chercher des bouts de chandelles, tu fermes cette pages et tu continues sereinement sur ton nouveau départ
(maintenant comme l'a fait remarqué sagement quelqu'un, c'est un domaine assez privé où on a pas tous les éléments. Cet avis comme les autres vaut ce qu'il vaut....)
J’ai pas fait de comparatif, j’ai juste dit que son bien avait un rendement pourri…
Et je copie/colle mon message au cas où :
Il vaut mieux se couper la main, que de perdre tout le bras. Moi, je vendrais. 750€ * 12 = 9000€ annuel Soit 3% de rendemant brut annuel (300 000€). Soit un rendement net misérable une fois retirée les impots et taxes. Dans le genre mauvais investissement, c’est pas mal. L’immo est un actif comme un autre. On peut toujours croire que les arbres peuvent monter jusqu’au ciel…
krazey je suis peut être pas au fait sur certaines choses Je pense que tu as raison … Ceci dit, je vois mon cas personnel. Nous avons acheté un appartement 110 K. On a apporté je dirai à la louche 25 K. Au final, à la revente tout frais déduit (impot etc) apres 3 ans de loc on a récuperé environ 35K (soit + 10K)
De ma fenetre nous avons mis 25K, on a récupéré 35 K.
duckem dit:krazey je suis peut être pas au fait sur certaines choses Je pense que tu as raison ...
Ce n'est pas parce que Krazey veut donner des leçon de finance qu'il a raison . Alors désolé de continuer dans le HS :
Krazey dit:J'ai pas fait de comparatif, j'ai juste dit que son bien avait un rendement pourri... 750€ * 12 = 9000€ annuel Soit 3% de rendemant brut annuel (300 000€).
sauf que tu les tires d'où les 300 000 ? La maison n'est pas à lui, du moins pas entièrement puisque son financement est en cours. Pour évaluer le rendement sa location il faut faire la différence entre son coût d'investissement (mensualité et apport perso) et ses revenus de location.
Exemple simplifié : tu achètes la maison à 300 000 avec une mensualité de 600 Euros et sans apport. Chaque mois : - tu paies 600 Euros d'investissement dans le bien - tu en reçoit 750 par la location. Bilan : 150 Euros de bénéf ce qui rapporté au 600 Euros investis donne un rendement de 25% !! Les 300 000 de la maison de la maison à la rigueur on s'en fout !!
Bon bien-sûr en réalité ce ne serait pas aussi rose : les intérêts font gonfler la mensualité la rendant pour un bien donné généralement supérieure à la valeur locative, et puis il y tous les autres frais (notaires ..).
akhela dit: en plus avec une garantie de capital, y a du produit dérivé tout pourri la dessous, bref toujours aussi con les banquiers.
Même pas, dernière opération. Investissement 170 000 € Intérêts mensuels: 1 000 € sortie au bout de 10 mois: 190 000 € Nous avons presque du 20% Le capital et le rendement étaient garantis. Aucun produits dérivés la dedans... En plus, c'est "presque" du social.
D'ailleurs, les produits dérivés ne garantissent pas le capital, ils font simplement miroiter des rendements... tout comme le trading d'ailleurs.
ocelau dit: sauf que tu les tires d'où les 300 000 ? La maison n'est pas à lui, du moins pas entièrement puisque son financement est en cours. Pour évaluer le rendement sa location il faut faire la différence entre son coût d'investissement (mensualité et apport perso) et ses revenus de location. Exemple simplifié : tu achètes la maison à 300 000 avec une mensualité de 600 Euros et sans apport. Chaque mois : - tu paies 600 Euros d'investissement dans le bien - tu en reçoit 750 par la location. Bilan : 150 Euros de bénéf ce qui rapporté au 600 Euros investis donne un rendement de 25% !! Les 300 000 de la maison de la maison à la rigueur on s'en fout !! Bon bien-sûr en réalité ce ne serait pas aussi rose : les intérêts font gonfler la mensualité la rendant pour un bien donné généralement supérieure à la valeur locative, et puis il y tous les autres frais (notaires ..).
je dirai même plutot pour un calcul simple sur les 750 € mensuel il faut juste enlever : les intérêts de l'emprunt (et pas le remboursement du capital car tu le récupere à la vente si tu le revends pas à perte évidemment), le cout de l'assurance, l'impot sur revenu locatif, CSG, les déductions fiscales liés aux frais de gestions.
A la revente de la plus ou moins value prendre en compte le px achat global de la maison avec les frais de notaire (beaucoup l'oublie dans leur calcul meme si c'est évident).
Bref grosso merdo, toucher 750 € mois meme imposé et déduit des intérêts ca peut être une culbute superbe. Maix bon encore une fois faut avoir les moyens (l'argent va à l'argent)
duckem dit: je dirai même plutot pour un calcul simple sur les 750 € mensuel il faut juste enlever : les intérêts de l'emprunt (et pas le remboursement du capital car tu le récupere à la vente si tu le revends pas à perte évidemment), le cout de l'assurance, l'impot sur revenu locatif, CSG, les déductions fiscales liés aux frais de gestions. A la revente de la plus ou moins value prendre en compte le px achat global de la maison avec les frais de notaire (beaucoup l'oublie dans leur calcul meme si c'est évident). Bref grosso merdo, toucher 750 € mois meme imposé et déduit des intérêts ca peut être une culbute superbe. Maix bon encore une fois faut avoir les moyens (l'argent va à l'argent)
tout à fait, j'ai simplifié pour que notre ami comprenne que le rendement ne se faisait pas sur le bien lui-même mais sur son investissement (c'est le principe d'un rendement :gain/coût). L'investissement locatif peut être un bon plan mais ça demande pas mal de calcul et puis il y aura toujours les risques difficiles à estimer : évolution de la valeur du bien, risque sur le locataire, et puis quelques part c'est de l'argent bloqué dans le sens où si tu veux t'en désengager il faut revendre le bien avec une location dedans. Moins facile à faire même si pas infaisable.
duckem dit:krazey je suis peut être pas au fait sur certaines choses Je pense que tu as raison ...
Ce n'est pas parce que Krazey veut donner des leçon de finance qu'il a raison . Alors désolé de continuer dans le HS :
Krazey dit:J'ai pas fait de comparatif, j'ai juste dit que son bien avait un rendement pourri... 750€ * 12 = 9000€ annuel Soit 3% de rendemant brut annuel (300 000€).
sauf que tu les tires d'où les 300 000 ? La maison n'est pas à lui, du moins pas entièrement puisque son financement est en cours. Pour évaluer le rendement sa location il faut faire la différence entre son coût d'investissement (mensualité et apport perso) et ses revenus de location. Exemple simplifié : tu achètes la maison à 300 000 avec une mensualité de 600 Euros et sans apport. Chaque mois : - tu paies 600 Euros d'investissement dans le bien - tu en reçoit 750 par la location. Bilan : 150 Euros de bénéf ce qui rapporté au 600 Euros investis donne un rendement de 25% !! Les 300 000 de la maison de la maison à la rigueur on s'en fout !! Bon bien-sûr en réalité ce ne serait pas aussi rose : les intérêts font gonfler la mensualité la rendant pour un bien donné généralement supérieure à la valeur locative, et puis il y tous les autres frais (notaires ..).
dommage qu'en voulant donner des leçons de finances de ton coté, tu dises d'énormes contre-vérités...
Krazey a raison, (ainsi que djoul dont vous n'avez manifestement pas compris le message sur le rendement qui tend vers l'infini) c'est sur la valeur (estimée) du bien qu'on calcule le rendement, pas sur le remboursement de l'emprunt vs loyer.
en faisant ce calcul, tu omets un petit détail qui est : "combien rapporterait l'argent de la maison si elle était vendue ?" alors 300000 euros, placés pépère sur une assurance vie à 4%, ça fait 12000 euros par an, et c'est moins risqué que le locatif. un rendement de 4% qui est 33% supérieur au magnifique rendement de 25% annoncé plus haut, c'est assez drole non ? accessoirement, la mensualité de remboursement est de 1400 euros, d'où sort ce chiffre de 600 ? quand à dire "et d'ou tu les tires les 300000 euros" sous prétexte que la maison n'est pas finie de payer, c'est une erreur de raisonnement assez flagrante.
duckem dit:krazey je suis peut être pas au fait sur certaines choses Je pense que tu as raison ... Ceci dit, je vois mon cas personnel. Nous avons acheté un appartement 110 K. On a apporté je dirai à la louche 25 K. Au final, à la revente tout frais déduit (impot etc) apres 3 ans de loc on a récuperé environ 35K (soit + 10K) De ma fenetre nous avons mis 25K, on a récupéré 35 K. Pas besoin d'autre formules mathématiques -- désolé pour les discussions persos sur ce fil --
ça ne démontre rien si ce n'est que le prix de l'immobilier a augmenté entre le moment où tu as acheté le bien et le moment où tu l'as revendu. refait donc le calcul en incluant l'hypothèse "-15% à la revente" ce qui est grosso modo le scénario du message initial et on en reparle.
Manfred dit: dommage qu'en voulant donner des leçons de finances de ton coté, tu dises d'énormes contre-vérités...
ben j'ai trouvé les affirmations de Krazey fausses et préemptoires. Je n'écarte pas la possibilité d'une fin de semaine fatiguée qui me faire dire des conneries mais jusqu'à démonstration du contraire, je considère que ce n'est pas moi qui les dit les contre-vérités.
Manfred dit: Krazey a raison, c'est sur la valeur (estimée) du bien qu'on calcule le rendement, pas sur le remboursement de l'emprunt vs loyer.
Bon alors on va distinguer 2 cas, car j'ai l'impression qu'on ne parle pas des même choses : - Payer une mensualité de 600 et recevoir un loyer de 750, c'est financièrement exactement pareil que si tu trouvais le moyen tous les mois d'achèter un truc à 600 Euros et que tu le revends 750. Ce que l'objet en question est, on s'en fout, tout comme on s'en fout que en fait ces 600 correspondent au financement d'un bien immobilier (ce n'est pas tout vrai bien-sûr). Pour faire un parallèle, je suis un actionnaire, je place 5 000 Euros dans une boîte. 1 an après je récupère mes parts pour un montant de 5 500 Euros. Le rendement de mon investissement est de 10%, le capital de la société, ce qu'elle fait j'en ai rien à faire dans mon calcul en tant que vil capitaliste - Dans le cas que vous évoquez avec Krazey, c'est comme si la maison était payée cash : Tu as les 300 000 , tu les places et tu as une rente de 3% l'an. Ce n'est pas le cas
Manfred dit: en faisant ce calcul, tu omets un petit détail qui est : "combien rapporterait l'argent de la maison si elle était vendue ?" alors 300000 euros, placés pépère sur une assurance vie à 4%, ça fait 12000 euros par an, et c'est moins risqué que le locatif.
sauf que tu n'as pas 300 000 : il te reste 200 000 à payer, ils ne sont pas à toi que je sache ! Il faut bien les rembourser. Et 100 000 placé à 4% ça fait 4000, c'est à dire moins que les 9000 de location cumulée (mais effectivement avec les risque et charges qui vont)
Manfred dit: un rendement de 4% qui est 33% supérieur au magnifique rendement de 25% annoncé plus haut, c'est assez drole non ?
drôle peut-être, mais incompréhensible surtout. Tu les tires d'où tes 33% ?
Manfred dit: quand à dire "et d'ou tu les tires les 300000 euros" sous prétexte que la maison n'est pas finie de payer, c'est une erreur de raisonnement assez flagrante.
ben c'est cool si en t'achetant à prêt une maison à 300 000, tu considère que tu es riches de 300 000, autant en acheter pour plus alors !!
vu ta définition de la rentabilité, je vais soumettre a ta sagacité deux exemples : 1- la maison à 300000 euros que tu achètes pour 600 euros par mois (à noter que dans l’exemple réel à l’origine de ce fil, cette somme est de 1400 euros, pas 600) et que tu loues pour 750 soit 25% de rentabilité selon toi. 2- la même maison que tu as finie de payer et qui te coute zéro (tant qu’à simplifier hein) et que tu loues 2 euros par mois. quel est le taux de rentabilité dans le cas 2 ?
bon je sais pas si de tels ironies mérite que je réponde, mais je vais jouer le jeu et essayer de présenter des explications à défaut d'en recevoir :
Manfred dit: vu ta définition de la rentabilité, je vais soumettre a ta sagacité deux exemples : 1- la maison à 300000 euros que tu achètes pour 600 euros par mois (à noter que dans l'exemple réel à l'origine de ce fil, cette somme est de 1400 euros, pas 600) et que tu loues pour 750 soit 25% de rentabilité selon toi. 2- la même maison que tu as finie de payer et qui te coute zéro (tant qu'à simplifier hein) et que tu loues 2 euros par mois. quel est le taux de rentabilité dans le cas 2 ?
bonne question, et je dirais 2*12/300 000 = 0,008% . Du coup tu me feras remarquer à juste titre "oui mais selon ma logique la mensualité juste avant était de 25%" . Effectivement mais parce qu'on ne parle pas des même somme. La rentabilité c'est 'gain obtenu / somme investi' et il y a ici 2 sommes :
- les 600 qu'on place par mois. Combien ça rapporterait si on plaçait ça ailleurs - le capital investi accumulé : 0 au début (je reste dans mon exemple simplifié : pas d'apport, mensualité 600) 300 000 à la fin. Si on revendait la maison avec l'espoir de récupérer cette somme, à combien on pourrait la placer ailleurs. Bien-sûr les 2 sommes sont liées mais leur rentabilité est différente, ce qui fait qu'un investissement locatif pourra être intéressant à un moment, mais beaucoup moins plus tard.
Le sujet me parait intéressant, ma réponse à priori valable mais je ne m'attends pas à quelques hypothétiques arguments, je vous laisse toi et Krazey continuer à vous foutre de moi et duckem. Je laisse les autres trictracien se faire leur avis.
je constate que la méthode de calcul change selon les chiffres fournis, c’est assez intéressant, mais pas très rigoureux mathématiquement
En fait, pour que je t’explique en quoi ton raisonnement est en grande partie faux, le plus simple serait un exemple concret, et je t’avoue ne toujours pas voir d’où tu sors cette fameuse somme de 600 euros qui te sers de base de calcul pour expliquer que la location est plus intéressante que la mise en vente dans le cas qui nous occupe. Une fois que tu m’auras expliqué comment 1400 euros de remboursement de crédit se sont miraculeusement transformés en 600, je pourrai peut être comprendre ta logique.
